Tiers-investisseur

Il s'agit généralement d'améliorer l'efficience d'un système, par exemple en diminuant la consommation énergétique d'un « utilisateur » sans augmenter son budget annuel (sauf augmentation des prix) ; le client remboursera peu à peu le tiers investisseur du capital qu'il a investi pour le compte de son client ainsi que la rémunération de ce capital et l'éventuel risque financier pris par le tiers dans l’opération.

C'est le « tiers » (une banque, banque solidaire ou plus souvent une entreprise spécialisée) qui - à la place du client (particulier, gestionnaire industriel ou d'une collectivité) - préfinance (c'est-à-dire prend à sa charge) les études, travaux et la gestion ou l'achat du service concerné, quand ce tiers pense (ou qu'il est certain) que l'opération est rentable pour lui, c'est-à-dire quand il estime que son travail et la plus-value qu'il apporte seront remboursés via les économies estimées générées par l'opération.
C'est très souvent le cas par exemple pour les investissements d'économies d'énergie (isolation de toiture, isolation extérieure, achat d'une nouvelle chaudière, installation d'un puits canadien, pose de panneaux solaires, etc.);

Le tiers investisseur prend généralement (à vérifier dans le contrat) le rôle de Maître d'ouvrage délégué, et à ce titre défend et représente son client face à l'architecte, l'administration, les entrepreneurs ou fournisseurs de matériaux ou matériels.

Le tiers calcule qu'après un certain délai l'investissement sera remboursé, et il se financera durant un certain temps (de manière à s'assurer un certain bénéfice) par les nouvelles économies faites.

Le temps du contrat, l'opération est « blanche » pour le client ; par exemple durant x années, au lieu de payer sa facture à son fournisseur de gaz et d'électricité, il la paiera au tiers investisseur qui se remboursera sur les économies faites.

Après un certain temps (prévu par le contrat), alors que les investissements ont été rentabilisées, l'opération est close (par exemple dans le cas d'une opération d'économie d'énergie, le client ne paye plus que ce qu'il doit encore à son fournisseur d'énergie). Les gains financiers nets sont pour le client (par exemple, si son installation produit plus d'électricité qu'elle n'en consomme et que cette électricité est reversée sur le réseau, c'est le fournisseur qui devient débiteur d'argent envers ce client qui s'enrichit là où autrefois il dépensait).

Il s'agit d'un système gagnant-gagnant pour les deux parties, si le tiers n'est pas trop « gourmand ». Une relation de confiance étant nécessaire, certains tiers jouent le jeu de la transparence envers le client.

Le grand avantage qu'en tire le client est qu'il n'a plus à se soucier de la gestion technique, administrative et financière du programme d'investissement, voire de la gestion matérielle du bien acquis si celle-ci est sous-traitée par le tiers investisseur à une entreprise compétente pour ce faire.

Le tiers investisseur ne joue souvent qu'un rôle de financeur et d'assemblier, il lance des appels d'offres pour faire jouer les règles de la concurrence auprès des sous-traitants qui s'occuperont des aspects techniques du projet, mais il reste garant des performances et de la qualité de la réalisation et des éventuelles actions correctrices.

Le tiers investisseur assure le financement total du programme d'investissement, qui comprend généralement :

• les études et services d'ingénierie (dont autorisations particulières (ex : en périmètre de protection), déclaration ou permis de construire) ;
• la recherche et le paiement des entrepreneurs et sous-traitants mobilisés ;
• les coûts de financement intercalaire ;
• ses propres honoraires.

Généralement, le Client peut quand il le souhaite (et s'il en a les moyens) rembourser l'investissement ou le solde restant dû (sans indemnité de remploi) pouvant ainsi économiser les frais financiers encore prévus. Il cesse de payer quand :

• le remboursement complet du CTR (coût total de réalisation) du projet est acquis ;
• ou quand la fin de la durée maximale de remboursement prévue par le contrat est atteint, et s'il restait un solde dû alors que la performance était insuffisante, ce solde est pris en charge par le tiers investisseur.

Toute augmentation des prix augmente le « gain » financier du client, et dans le domaine de l'énergie notamment, toute économie supplémentaire (liée à une augmentation du prix de l'énergie par exemple) se traduit aussi souvent par une diminution des émissions de gaz à effet de serre (mais pas nécessairement si elle est accompagnée d'augmentations de production d'objets ou services utilisant des ressources fossiles).

Il doit faire preuve d'une bonne capacité de prospective et d'anticipation et être capable de s'assurer contre le risque. Par exemple dans le domaine de l'énergie, si la tendance générale est à la hausse des prix de l'énergie, il existe des fluctuations des cours alors que le tiers investisseur doit s'engager sur la base de son évaluation du potentiel d'économie ; s'il assure à son client que ce dernier fera grâce à l'investissent prévu 5 000 €/mois d'économie et que ce seuil n'est pas atteint, c'est le tiers investisseur qui paye la différence. Dans certains pays, le prix de rachat de l'électricité est garanti par l'État sur plusieurs années, voire plusieurs décennies (par exemple pour le rachat de l'électricité d'origine éolienne ou photovoltaïque).

Dans le domaine de l'immobilier et en particulier de l'habitat locatif ou de la copropriété, c'est l'habitant et non le loueur ou le syndic gérant la copropriété qui bénéficie le plus des investissements d'économies d'énergie. Ces derniers peuvent ne pas mesurer l'intérêt de faire appel à un tiers investisseur. L'habitant ne peut alors amorcer les investissements nécessaires (ex : isolation par l'extérieur, pose de panneaux solaires, de petit éolien, changement de chaudière d'une maison ou d'un appartement loué. D'autres freins existent :

• Faute de connaissances spécialisées, on mesure souvent mal les moments et lieux où il serait très rentable d'investir.
• Dans une économie de plus en plus éclatée et mondialisée, les habitants (locataires ou propriétaires) déménagent de plus en plus souvent au cours de leur vie. Investir, avec ou sans tiers-investisseur dans le domaine de l'énergie est souvent un investissement qui paraît de moyen ou long terme, c'est-à-dire bénéficiant aux futurs habitants et peut-être pas à soi-même. Ainsi souvent l'effort de rechercher un tiers-investisseur et de négocier un contrat avec lui est souvent repoussé.
• L'offre bancaire et assurantielle dans ce domaine est très pauvre.
• Il est difficile de trouver des tiers-investisseurs finançant les opérations à long temps de retour, ou pour des entités à revenus modestes (ex. : fours ou panneaux solaires dans les pays en développement).
• Les lois de finances, règles ou traditions budgétaires, ainsi que le code des marchés publics, avec cependant d'importantes variations selon les époques et les pays, n'encouragent souvent pas la décentralisation de la gestion des factures énergétiques, ni l'appel à des systèmes de long-terme et les partenariats public-privé (PPP) impliquant un tiers-investissement, bien que les agences de l'énergie (l'Ademe en France, par exemple) jouent cependant parfois presque le rôle de tiers-investisseur, de même que certains fonds (fond-énergie, etc.) que ces agences et certaines collectivités mettent en place.
• Des contrats sibyllins permettraient à certains tiers-investisseurs de parfois faire des bénéfices exceptionnels, sans y associer leurs clients, voire de bénéficier de certaines crises ou guerres, causes de fortes hausses du coût de l'énergie. Certains suggèrent une transparence totale ou des procédures particulières pour les cas de bénéfices inhabituels (mesures pouvant être une contrepartie aux mesures prises par de nombreuses collectivités pour faciliter le tiers-investissement par des aides publiques). Il serait logique et juste qu'une partie de ce type de bénéfice puisse être réinjecté dans les fonds de roulement permettant le tiers-investissement ou dans des assurances permettant des investissements un peu plus risqués ou moins rentables à court terme, mais rentables à long terme[6].