Copropriété
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
La copropriété se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété d’un immeuble bâti n'est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d'un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d'accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits.
En anglais américain, les immeubles divisés en copropriété sont appelés « condominiums » (souvent abrégé en « condo »). Ces deux vocables sont repris en québécois. En Australie et en Colombie-Britannique, la loi utilise le terme « strata ». Le terme « commonhold » est usité au Royaume-Uni.
En Belgique
Les articles 577-2 à 577-14 du Code civil belge organisent la copropriété belge[1]. La réglementation a été adaptée en 1995, 2010 et 2012.
En France
Le nombre de logements en copropriété s'élève en France à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements (Insee, enquête logement de 2002). La copropriété est un phénomène essentiellement urbain puisque près des deux tiers se trouvent dans des agglomérations de plus de 200 000 habitants et que 30 % des logements en copropriété sont en région parisienne.
Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée, c'est-à-dire un régime inspiré de la mitoyenneté.
Ce régime particulier de la propriété immobilière s'est imposé du fait du nombre croissant d'immeubles de rapport appartenant, comme il était d'usage quasi général jusqu'au XIXe siècle, à un seul propriétaire, et qui se sont trouvés vendus par lots à des propriétaires différents. Ce cas de figure jadis exceptionnel, devenant commun au cours du XXe siècle, amena le législateur à faciliter la gestion et l'entretien de ces immeubles « divisés » et à encadrer des problèmes nouveaux, inconnus dans les maisons d'autrefois : parties communes, frais d'entretien répartis, etc. En France, le premier texte spécifique à ce nouveau statut fut la loi du , remplacée par la loi en vigueur du .
Au Québec
La copropriété divise au Québec
La copropriété est traitée au Québec comme une modalité de la propriété. On dit que la copropriété est divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les propriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes[2].
C'est la raison pour laquelle les articles relatifs à la copropriété se retrouvent dans le titre deuxième du Code civil du Québec, intitulé DE LA PROPRIÉTÉ. Les articles 1009 et suivant du Code civil du Québec organisent la copropriété par un dispositif fortement inspiré de la loi du française. Les juristes canadiens ont très soigneusement consulté le droit positif français afin d'organiser une situation qui reste délicate sous tous les régimes juridiques. Les articles 1012 à 1037 concernent la copropriété indivise. Les articles 1038 à 1109 concernent la copropriété divise. Le terme américain condominium est souvent utilisé informellement[3].
Pour la réforme du Code civil entré en vigueur le , le législateur québécois s'est aussi inspiré d'autres régimes plus proches de son territoire comme la législation de l'Ontario ainsi que celle de plusieurs États américains (Connecticut, etc.).
Bien que le régime de la copropriété québécoise s'inspire fortement de la loi (française) de 1965, des différences majeures persistent:
- Pour ce qui est du vocabulaire, on parle de « déclaration de copropriété » et non de « règlement de copropriété » comme en France.
Au Québec, la déclaration est divisée en trois parties : acte constitutif, état descriptif des fractions (au lieu d'« état descriptif de division ») et règlements de l'immeuble ; ce qui permet des modalités d'exécution contractuelles avec des degrés d'obligations différentes.
- Au Québec, il n'existe pas de Syndic de copropriété. Il s'agit d'un gérant de copropriété donc choisi, comme pour tout autre prestataire de service, par le conseil d'administration. Les copropriétaires sont seulement consultés sur le budget annuel, et donc le budget relatif au contrat du gérant, comme pour tout contrat[4].
- On utilise aussi l'expression « fraction de copropriété » pour désigner le lot de copropriété.
- Les tantièmes de copropriétés comme en France et en Belgique sont, au Québec, plutôt des valeurs relatives des fractions ; une fraction comprend ainsi une partie privative et une quote-part des parties communes.
- Enfin la loi française de 1965 ignore la notion de fonds de prévoyance en usage en Amérique du Nord et spécialement au Québec ainsi que dans toutes les provinces canadiennes où cette condition est d'ordre public.
Le rôle de notaire dans le changement du règlement de copropriété [5]
On ne peut ainsi contredire le rôle du notaire, véritable serviteur de la vérité, qui est de rédiger des conventions pour lesquelles on ne pourrait revenir, sauf procédure très spéciale d’inscription de faux en écriture publique relevant de la Cour d’Assises.
A cela, la jurisprudence a complété le rôle du notaire par un devoir de conseil, étant ainsi responsable et garant de l’authenticité mais aussi de l’efficacité des actes qu’il reçoit.
La copropriété indivise au Québec
La copropriété est dite par indivision lorsqu'elle ne s'accompagne pas d'une division matérielle du bien[2].
Notes et références
- Voir sur belgielex.be, « Code civil », le mot clé « copropriété ». Loi Belge : « CODE CIVIL TITRE II, LIVRE II, CHAPITRE III DE LA COPROPRIÉTÉ ».
- Article 1010 Code civil du Québec.
- (en-CA) « Precondo - Canada Real Estate Statistics 2020 », sur Precondo, (consulté le ).
- « Les budgets d’un syndicat de copropriété - Fiset Legal » (consulté le ).
- Jean-Philippe JACQUOT - Rapport de stage, Diplôme supérieur de notariat, « La pratique d’une modification complexe d’un règlement de copropriété », sur WikiMemoires, (consulté le )