Périurbanisation

Dans les années 1970, le Premier ministre Raymond Barre « [réoriente] la politique d'aide à la pierre des grands ensembles vers l'accession à la propriété et la construction de lotissements. C'est l'apparition des maisons Phénix et Bouygues » rappelle le politologue Jérôme Fourquet. L'influence des séries américaines, qui promeut le pavillon individuel avec jardin, joue aussi. Les communes rurales allouent des terrains, ne souhaitant pas voir baisser les revenus liés à la taxe d'habitation ni connaître la fermeture d'établissements scolaires. « Compte tenu du succès de ce modèle, il a fallu construire de plus en plus loin. Et on a créé un public de périurbains ultra-dépendants de la voiture », poursuit-il. En 2021, 56 % du parc français est constitué de maisons et 58 % des propriétaires le sont de maisons, constat qui concerne quasiment toutes les classes sociales, à la recherche de calme, d'espace et de verdure. Cette tendance s'accentue dans le contexte des confinements liés à la pandémie de Covid-19, malgré un discours gouvernemental tendant alors à privilégier l'habitat collectif et à relancer les centres-villes. La ministre du Logement Emmanuelle Wargon critique ainsi en 2021 le « modèle de l'urbanisme des années 1960 et 1970 qui a fait se multiplier, en périphérie des villes un peu partout en France, des lotissements », qui participe à l'artificialisation des sols[12].

• De 1960 à 2010 2,5 millions d'hectares ont été « mangés » par la périurbanisation[13].
• Dans les années 1990, c'est en France l'espace périurbain (dans un foncier moins cher qu'en ville, mais plus cher qu'en milieu rural éloigné) qui accueille l'essentiel de la croissance démographique[14]. Et, selon le CREDOC le dynamisme migratoire périurbain (et des pôles ruraux) se fait au détriment des grands pôles urbains[15]. En moins de 10 ans, de 1990 à 1999, la population française a grandi de 2,5 % dans les villes, 8 % dans l’espace périurbain et de 0,6 % dans les espaces ruraux avec un fort impact sur le paysage périurbain[16].
• Vers 2006, selon l'IFEN, environ 60 000 hectares de terres naturelles ou agricoles disparaissent chaque année en France sous l'effet de l'urbanisation[17].
• En 2007, il faut 507 logements pour loger 1 000 habitants, alors que 323 suffisaient en 1968[18]. Environ 50 % des urbains sont concentrés dans les zones périurbaines[19], contribuant à l'artificialisation des sols.
• En 2017 après un ralentissement (qui semble plus lié à la crise de 2008 qu'aux incitations à moins urbaniser) les SAFER alertent sur le fait que l'urbanisation des terres « repart à la hausse pour atteindre 30 000 hectares/an en 2016 (…) En France, le marché de l'artificialisation a été divisé par deux entre 2007 et 2014. Mais, depuis 2015, il repart à la hausse »[13]. En 2016, le nombre de vente des terrains vendus pour être artificialisés a bondi de 22 %, pour une surface correspondante de + 24 %, ce qui traduit une artificialisation probable de 50 000 à 60 000 ha/an comme au début des années 2000 soit selon la fédération des SAFER la perte d'une surface agricole ou boisée correspondant à la taille d'un département tous les 5 à 6 ans[13]. De plus, parce que les villes se sont souvent installé au cœur de régions fertiles, la périurbanisation consomme souvent les terres les meilleures précise Robert Levesque (auteur du rapport qui montre que 2,5 millions d'hectares ont été mangés par la périurbanisation de 1960 à 2010 et qu'autant pourraient encore être perdu de 2016 à 2060, soit 8 à 9 % de surface agricole en moins… alors que la demande en biomasse agricole croît et que la montée des océans pourrait à moyen terme être source de pertes de sols cultivables)[13].

L'intensité du phénomène varie selon la taille des agglomérations : la part des emplois occupés par un actif périurbain est plus importante dans les petites agglomérations que dans les grandes villes françaises. Ainsi, 12 % des emplois de l'agglomération parisienne sont occupés par des périurbains ; à Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Marseille ou Nantes ce chiffre se situe aux alentours de 25 % et même 40 % à Rennes[20] ; enfin, l'intensité de la périurbanisation dépasse 65 % dans les petites agglomérations de Senlis, Sarreguemines ou Landerneau[21]. Toutefois, malgré une intensité relative qui décroît avec la taille de l'agglomération, ce sont bien les grandes agglomérations qui attirent le plus grand nombre d'actifs périurbains : en 2007, 615 000 périurbains travaillent dans l’agglomération parisienne et plus de 100 000 dans les agglomérations de Lyon, Lille, Marseille ou Toulouse[21].

Trois cas semblent se dessiner :

1. les zones proches de grands centres urbains et de bassins d'emplois importants, facilement accessibles par des autoroutes ou voies rapides et en transports en commun sont les zones les plus concernées par la périurbanisation. Exemple : Saint-Gély-du-Fesc, Les Fourgs. Les villages sont alors privilégiés par les jeunes couples, qui y trouvent un coût du foncier plus accessible que dans le centre ;
2. les zones rurales isolées ne sont pas concernées par la périurbanisation ; elles souffrent d'un isolement géographique ou topologique associé à une rentabilité économique des sols faible : dans les Baronnies, depuis la chute de l'activité agricole, les difficultés de communication ont empêché le renouveau des villages. Ces zones sont largement délaissées et gagnées par une importante déprise agricole et un vieillissement des infrastructures ;
3. les zones rurales dynamiques et éloignées des grands centres urbains ne sont pas concernées par la périurbanisation, mais bénéficient cependant d'une croissance démographique propre : elles tirent leurs ressources du tourisme, des résidences secondaires, du retour des retraités, d'une agriculture dynamique et d'une présence de l'industrie agro-alimentaire. C'est par exemple le cas de la vallée de la Durance dans les Hautes-Alpes. L'arrivée de l'irrigation a permis de développer les cultures fruitières. La population des villages concernés (Lazer, Ventavon, Le Poët) a doublé en trente ans.

Plusieurs lois d'aménagement du territoire prennent acte des effets négatifs de la périurbanisation et de l'étalement urbain : LOADT, LOADDT, loi SRU, lois Grenelle, loi ALUR[22]… Les programmes de densification consistent à limiter l'étalement par la construction de nouveaux logements dans les noyaux villageois déjà existants. Ils peuvent se heurter dans certains cas aux réactions des habitants qui craignent la perte de l'« identité villageoise » de leur commune[22].

Outre des politiques d'encouragement de la natalité qui ont abouti au babyboom[23] - [24] et des politiques de santé publique qui ont allongé l'espérance de vie humaine[25], quatre facteurs au moins semblent avoir favorisé la périurbanisation :

• les politiques souvent concurrentielles d'attractivité engagées par les villes et les agglomérations (qui cherchent ainsi à augmenter leurs rentrées financières via les taxes), encouragées par des subventions régionales et nationales,
• les politiques agricoles qui ont favorisé l'agriculture industrielle au détriment de l'emploi rural, encourageant l'intensification et donc l'exode rural, sans outils pour freiner la rurbanisation[26] - [27],
• les politiques routières qui ont favorisé le « tout-voiture » et l'accès aux villes et la construction d'un tissu urbain lâche, desservi par les routes,
• les politiques du logement favorisant un immobilier relativement bon marché en périphérie de ville[28] et de zonage[29] : par exemple, en France, les politiques d'après-guerre (banlieues et HLM urbaines), puis le changement dans la politique du logement opéré sous la présidence de Valéry Giscard d'Estaing, au milieu des années 1970 ont contribué à ce phénomène ; la politique de construction de logements collectifs par l’État menée jusque-là a été remplacée par une politique d’aide à l’accession à la propriété, notamment par la bonification des taux d’intérêt pour les particuliers. Malgré la mise en évidence dès les années 1970 des dérives possibles, cette aide restera non zonée, attribuable partout en France et non typée, ne dépendant pas du type de construction. En augmentant la solvabilité des ménages les plus modestes, l’État subventionne directement la périurbanisation.

Lotissement périurbain, San José (Californie).

Face à la hausse du prix de l’immobilier dans les centres-villes, les maisons individuelles, moins chères dans les espaces périurbains, constituent un facteur déterminant dans la périurbanisation. En effet, une analyse de l’impact du coût immobilier publié dans la revue Études foncières met en évidence le différentiel de prix (ou « gain immobilier ») pour un logement de 117 m² dans différentes aires urbaines en France au fur et à mesure qu’on s’éloigne de la commune-centre[30]. Cela est notamment vrai pour les moyennes et grandes agglomérations, dans lesquelles les prix décroissent le plus rapidement, et donc le différentiel de prix est plus élevé[31].

Une distinction est importante à noter. Lors de la construction d’un logement, les dépenses sont de deux ordres : les coûts de construction, qui restent généralement stables dans le temps et dans l’espace, et les coûts d’acquisition du terrain que, en parallèle à la hausse des prix du marché immobilier, ont connu une forte hausse dans les vingt dernières années. C’est donc sur ce poste que s’effectue l’arbitrage financier entre coûts et distance : si dans un premier temps les terrains situés dans une première couronne autour des centres-villes étaient attractifs, c’est désormais dans une deuxième, voire une troisième, couronne que se situent les secteurs encore abordables. Les prix élevés des terrains en centre-ville peuvent s’expliquer par le décalage entre l’offre potentielle (terrains pouvant être construits) et l’offre effective (effectivement mis sur le marché) de ceux-ci. Nombreux auteurs ont mis en évidence l’inefficacité de la fiscalité afin de limiter la rétention foncière en ville. En effet, la fiscalité qui porte sur le foncier non-bâti est considérée contre-productive du fait de la faible imposition aux terrains urbains à bâtir, souvent catégorisés comme friches[32].

Cette logique d’arbitrage financier relève d’une analyse économique à court terme : souvent, les coûts sur le long terme d’habiter dans l’espace périurbain ne sont pas pris en compte : la mobilité peut ainsi représenter une bonne partie des revenus des ménages, à travers l’achat et l’entretien de une ou plusieurs voitures notamment. La périurbanisation peut ainsi s'expliquer par la conjecture de Zahavi.

Représentation de la part de surfaces commerciales dans les communes du Tarn.

Les recompositions économiques accompagnées par le mouvement résidentiel de périurbanisation sont indissociables des recompositions des paysages commerciaux, qui ont affecté les périphéries des villes. En effet, les dynamiques résidentielles à l'origine du phénomène de périurbanisation ont abouti à des systèmes concurrentiels entre le centre-ville et sa périphérie, les logiques internes à cet espace urbain étant recomposées par les migrations des populations. Dans le cas de nombreuses villes moyennes françaises, le départ progressif des individus les plus aisés du centre-ville vers la périphérie a occasionné un renversement du traditionnel modèle géographique centre-périphérie. Ainsi les périphéries urbaines récentes, accueillantes pour des populations à fort pouvoir d'achat, ont pu accueillir des centralités dont les centres-villes se sont délestés à mesure de leur paupérisation. C'est notamment depuis ce phénomène de périurbanisation que les zones commerciales et les supermarchés ont eu le succès qu'on leur connaît aujourd'hui[33].

La carte à droite représente par exemple ce phénomène dans le département du Tarn, à l'aide d'aplats de couleurs gradués allant de façon croissante vers le rouge si la part de surfaces commerciales contenue dans la commune est importante. Les trois communes les plus peuplées ne sont pas celles accueillant le plus de surfaces commerciales : ce sont au contraire les communes périphériques à ces trois villes qui sont les plus dotées.

Les limites entre urbain et rural se déplacent régulièrement, toujours au détriment du rural : la colline de Voméro, à Naples (Italie).

Ce phénomène se trouve par ailleurs renforcé par les politiques de différents acteurs. En effet, les municipalités, compétentes dans l’attribution des permis de construire, ont le rôle principal pour ce qui est de la dispersion des logements[34].

• Dans un premier temps, l’ouverture à la construction permet l’arrivée de nouveaux habitants et donc le maintien dans les communes rurales proches des villes de l’école, des commerces… De plus dans un contexte de crise agricole, la vente de terrains nouvellement constructibles par les agriculteurs leur permet de financer leur retraite.
• Dans un deuxième temps, on observe une collusion entre anciens et nouveaux habitants qui ne souhaitent pas se retrouver à terme en milieu urbain : c’est la fermeture des autorisations de construction qui, en diminuant l’offre, contribue à la hausse des prix. Le phénomène se reporte ainsi de proche en proche mais de plus en plus loin des centres urbains.

Cette croissance résidentielle est partenaire d'une périurbanisation commerciale[35] Les logiques de répartition des commerces sont soumises au même contexte de concurrence et de conflictualité qui met en relation les communes, et les compétences des maires jouent un rôle certain dans la géographie commerciale des territoires périurbains. Ils disposent d'un droit de modification des PLU et doivent apporter leur signature sur toute demande de permis de construire, ce qui en fait des acteurs décisionnels majeurs de l'évolution du tissu résidentiel, mais aussi commercial de leur commune. Leur signature est, de plus, requise pour toute demande d’autorisation de la commission de sécurité préalable à toute ouverture d’établissement recevant du public (ERP). Ils disposent enfin d'une voix en Commission départementale d'aménagement commercial (CDAC) qui compte pour un huitième des votants[36].

• Nessi H, Le Néchet F & Terral L (2016) Changement de regard sur le périurbain, quelles marges de manœuvre en matière de durabilité?. Géographie, économie, société, 18(1), 15-33.
• Hervé Marchal et Jean-Marc Stébé, La France périurbaine, Presses Universitaires de France, 2018, 128 p. (lire en ligne)
• (en) PLUREL, Peri-urbanisation in Europe. Towards European Policies to Sustain Urban-rural Futures, University of Copenhagen, 2011, 142 p.
• Frédéric Bonnet, Aménager les territoires ruraux et périurbains, Ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, le 7 janvier 2016, 129 p. [PDF].

• Notices d'autorité :

  • BnF (données)
• Notices dans des dictionnaires ou encyclopédies généralistes :

  • Larousse
  • Universalis
• Définition du périurbain dans l'encyclopédie en ligne Hypergeo, par Antoine Fleury et Sandrine Berroir
• « Périurbanisation » (définition), Géoconfluences.
• Document INSEE : Périurbanisation : une croissance continue (Insee, septembre 1997)
• Marc Dumont et Anne Bossé, « L’au-delà des villes contre l’entre-deux des villes », 2003
• Tous périurbains!, Esprit, mars-avril 2013. Auteurs : Hugo Bevort, Michel Corajoud, Laurent Davezies, Jacques Donzelot, Vincent Feltesse, Cynthia Ghorra-Gobin, Christophe Guilluy, Marie-Christine Jaillet, Céline Loudier-Malgouyres, Michel Lussault, Olivier Mongin, Jean Rivière, Aurélien Rousseau, Jean-Michel Roux, Jean-Claude Eslin, Jean-Pierre Filiu, Michel Marian, Marc-Olivier Padis, Gabrielle Durana, Vincent Amiel, Michaël Fœssel, Alice Béja
• Archives du site Geopolis : groupe de recherche, université Paris-Diderot, France - À propos de l'urbanisation du monde