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Foncier

Le terme foncier (anciennement fonsier) est issu de l'ancien français fonds, dérivé à l'aide du suffixe -ier au sens de « relatif à un fonds de terre », puis de fons, fonds + suffixe -ier au sens de « relatif au fond de la nature de quelque chose, de quelqu'un ». Le mot français fond (anciennement fons, fonds) remonte au gallo-roman FUNDU, du latin fundus, -i « fond de quelque chose (récipient, mer, pays, organe du corps, etc.) ; limite, point extrême ; partie essentielle de quelque chose ; fonds de terre » ; en droit « garant d'une chose »[1].

Schéma simplifié présentant trois items et types d'acteurs majeurs pour le commerce et les échanges fonciers (hors donc du « foncier inaliénable » (tels que la forêt domaniale ou le domaine public maritime par exemple en France).
La réalité des frontières entre public et privé est plus complexe, avec les syndicats mixtes, les sociétés d'économie mixte (SEM), les remembrements et le portage foncier par les Établissements publics fonciers (EPF), le partenariat public privé, etc.

DĂ©finitions

Sens premier

« Foncier » ayant valeur d'adjectif, le mot désigne ce qui est « relatif à un fonds de terre, à son exploitation, à son imposition ». D'où les notions de : Propriétaire foncier, propriété foncière, Taxe foncière.

Sens dérivé d'immobilier

La notion de bien foncier, très voisine de la notion de bien immobilier, ne doit pas cependant être confondue avec elle. Dans le langage de la promotion immobilière, le foncier désigne généralement le terrain qui sert de support à une construction immobilière. Il reste que l'adjectif « foncier », dans l'usage courant, désigne « un bien relatif à la propriété non-bâtie mais aussi à la propriété bâtie ».

Ainsi, dans cette acception, les immeubles, constructions et autres bâtiments sont réputés aussi être des biens « fonciers ».

Avec des variations selon le contexte et la lĂ©gislation et la loi du marchĂ© (autrement dit, la loi de l’offre et de la demande), le sol prend une certaine valeur (ou en perd), ce qui gĂ©nère ou entretient un « marchĂ© foncier Â». Ce marchĂ© est gĂ©nĂ©ralement dĂ©fini - pour un territoire particulier, ou de manière gĂ©nĂ©rale - comme l'ensemble des ventes Ă©changes ou mises en vente de terrains, qu'elles soient faites dans le but d'exploiter les sols (ou sous-sol) qui ne sont pas homogènes[2], des biens immobiliers ou sans volontĂ© de les exploiter (par exemple pour protĂ©ger la nappe ou protĂ©ger la nature (ex. : cas d'un parc national ou d'une rĂ©serve naturelle). Ce marchĂ© se traduit par la formation d'un prix, qui peut Ă©voluer dans l'espace et dans le temps. La valeur foncière d'un terrain varie selon l'utilisation envisagĂ©e ou permise (agricole, minière, touristique, urbanisation, protection de la nature, etc.), ainsi des marchĂ©s spĂ©cialisĂ©s se sont-ils construits (six selon Joseph Comby[3], qui est urbaniste-Ă©conomiste et directeur de l'Association des Ă©tudes foncières, qui Ă©dite la revue Études foncières. Selon lui, il y aurait deux marchĂ©s de gisement foncier (milieux naturels Ă  urbaniser, friches ou milieux construits Ă  rĂ©urbaniser), deux autres concernant les terrains Ă  bâtir (nouveaux terrains Ă  bâtir et "marchĂ© des droits Ă  bâtir achetĂ©s dans le tissu existant") et encore deux d'espaces naturels destinĂ©s Ă  rester naturels.

En théorie et dans un contexte dit libéral ou capitaliste, c’est la compétition entre les acquéreurs potentiellement intéressés par ces terrains qui fixerait leur valeur sur ce marché[3] (une compétition forte entrainant une hausse des prix, et une faible compétition entrainant une baisse des prix). Cette "compétition" inclut la demande motivée par la spéculation foncière[4].

Signification fiscale

Les revenus fonciers représentent les revenus du patrimoine immobilier (défini au sens large).

Il s'agit principalement des revenus tirés de la location de biens non meublés, pouvant donner lieu à taxe foncière.

Enjeux

En tant que ressource surfacique support d'activitĂ©s humaines : Sur une « planète finie Â» oĂą la population augmente rapidement, le foncier apparaĂ®t comme une ressource finie, non-renouvelable (en tant que surface au sol, mais la construction en Ă©tage ou sous le sol permet, dans la ville dense par exemple de mieux "valoriser" et exploiter le mètre carrĂ© au sol), et susceptible d'ĂŞtre dĂ©gradĂ© par la pollution ou la dĂ©gradation des sols et d'alors perdre de la valeur (pour le foncier agricole et forestier en particulier, mais aussi pour le foncier urbain en cas de fortes pollutions). Les États et rĂ©gions se dotent d'outils et de stratĂ©gies foncières pour limiter le gaspillage et la dĂ©valorisation du foncier, ou pour le rĂ©habiliter (Safer, EPF…)[5] - [6] - [7]. Dans les annĂ©es 2000, certaines rĂ©gions (Nord-Pas-de-Calais en France par exemple[8] - [9]), se sont dotĂ©es d'outils juridiques (ex : directives rĂ©gionales) visant Ă  lutter contre la pĂ©riurbanisation qui est très consommatrice de foncier (foncier agricole en gĂ©nĂ©ral, mais il peut aussi parfois s'agir de forĂŞts ou zones humides).

En France, les documents d'urbanismes (PLU et SCOT) sont un des outils pouvant protĂ©ger le « foncier agricole Â» ou en maitriser la consommation. On parle de « rĂ©serves foncières Â» pour les dĂ©veloppements futurs. Selon l'UICN, la protection foncière est l'un des moyens nĂ©cessaires (bien que non suffisant) ou utile pour la protection de la nature[10].

En tant que support de biodiversité et de services écosystémiques : La protection de la nature implique la préservation des espèces, mais également celle de leurs habitats naturels[11]. Celle-ci s'appuie sur des lois ainsi que sur des démarches contractuelles et des outils de maîtrise foncière[12]. Parfois, des chartes (projets de territoire dont parcs nationaux et Parcs Naturels Régionaux, forêts, Charte des espaces naturels sensibles de l'Assemblée des Départements de France, etc.) cadrent ces stratégies et l'utilisation d'une panoplie d'outils contractuels et de gestion. La maîtrise foncière est l'un de ces outils (notamment et par exemple via la TDENS, la SAFER ou les RNR en France). Il permet de protéger des lieux de biodiversité et des milieux tels que les mares, bocages ou prairies agricoles. Dans certains pays les servitudes environnementales complètent ce type de dispositif[11]. Ce dispositif a été importé en droit français en 2016 à la faveur de la Loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages sous le nom d'Obligation réelle environnementale.

Maîtrise de la pression et de la spéculation immobilière, sylvicole ou agricole. Les réserves foncières peuvent être utilisées par l'État et les collectivités locales ou leurs groupements pour limiter la pression immobilière et l’étalement urbain et/ou protéger les sols et milieux naturels, Ceci se fait par exemple en achetant les sols ou des immeubles, avec expropriation si nécessaire, pour constituer des réserves foncières (d'intérêt général) en vue de permettre la réalisation d’une action ou d’une opération d’aménagement en faveur de la protection de la nature[13]. Certains syndicats mixtes ou établissements publics peuvent agir de même, à certaines conditions[13].

Coût du foncier

Le foncier est objet de spéculation.

Selon l'analyse de Sandrine Levasseur[14], deux principaux facteurs concourent, dans le cas français, à la spéculation foncière :

  • l’absence de bases de donnĂ©es statistiques facilement disponibles et accessibles Ă  tous fournissant des informations sur le foncier constructible, sa localisation gĂ©ographique et le prix de vente enregistrĂ© lors de transactions prĂ©cĂ©dentes pour des terrains de qualitĂ© Ă©quivalente ;
  • le faible coĂ»t de portage du foncier non bâti, le portage du terrain se dĂ©finissant comme « le fait d’acquĂ©rir et/ou de conserver la propriĂ©tĂ© d’un terrain dont on n’a pas l’usage immĂ©diat » (dĂ©finition de Comby, 2003[15]). Le faible du coĂ»t du portage est lui-mĂŞme liĂ© Ă  trois facteurs :
    • le faible coĂ»t d’entretien d’un terrain (pour Ă©viter sa non-dĂ©gradation et sa sĂ©curisation) ;
    • la faiblesse de l’imposition sur le foncier non bâti (en terme d'impĂ´ts locaux et d’imposition sur les plus-values foncières) ;
    • le montant peu Ă©levĂ© des taux d’intĂ©rĂŞt rĂ©els (qui permettent d’emprunter Ă  bas coĂ»t pour financer l’acquisition d’un terrain).

Ce faible coût du portage, combiné au manque de transparence des marchés fonciers en raison de l’absence de statistiques, permet à certains acteurs de spéculer sur le prix du foncier. Le prix de l’option d’attente d’un nouvel aménagement du territoire (dessertes routières, quartier résidentiel, zone économique, …qui feront prendre de la valeur au terrain) est peu élevé comparativement à la plus-value foncière qui, dans certains cas, peut être substantielle.

Législation française

En , le parlement a adoptĂ© une loi sur la mobilisation du foncier au profit du logement social, avec notamment la possibilitĂ© de cĂ©der Ă  bas prix ou gratuitement des terrains publics et ainsi renforcer la Loi relative Ă  la solidaritĂ© et au renouvellement urbains (SRU), avec le projet de soutenir la crĂ©ation de 110 000 logements supplĂ©mentaires (Ă  50 % en ĂŽle-de-France) sur des terrains publics d'ici Ă  2016 et favoriser le logement social[16].

Références

  1. Site du CNRTL : Ă©tymologie de "foncier"
  2. Vincent Renard, Marché foncier, in Pierre Merlin (dir.) et François Choay (dir.), Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, PUF, coll. Quadrige, 2005.
  3. Joseph Comby, La formation de la valeur sur les six marchés fonciers, in « Études foncières », no 101, janvier 2003.
  4. Thirion, Julie« Métabolisme spatial : vers la formation de non-lieux » (Bruxelles-Wallonie) [PDF], mémoire de master en Gestion de l'environnement, 2007, 92 p.
  5. BECART B., 2005, Pour une stratégie foncière en région Nord – Pas de Calais, Rapport au Conseil Économique et Social Régional
  6. Conseil régional Nord – Pas de Calais, 2009, Compte rendu réunion de préparation sur la conférence régional du foncier
  7. CESR de Bretagne, 2007, Pour une stratégie foncière régionale adaptée aux enjeux des politiques territoriales en Bretagne
  8. Conseil régional du Nord – Pas de Calais, 2008, Proposition d’un plan de travail sur la DRA « Maîtrise de la périurbanisation »
  9. Conseil régional Nord – Pas de Calais, 2009, Avant-projet rédactionnel de la DRA « maîtrise de la périurbanisation »
  10. UICN, [Protection par la maîtrise foncière Protection par la maîtrise foncière - Comité français de l'UICN www.uicn.fr/IMG/pdf/Espaces_proteges-Partie-4.pdf ], consulté 2013-01-10
  11. Clap F. & Moral V. (2010). Biodiversité & Collectivités : Panorama de l’implication des collectivités territoriales pour la préservation de la biodiversité en France métropolitaine. Comité français de l’UICN, Paris, France, (ISBN 978-2-918105-04-6)
  12. Charles Claron, « Préserver le patrimoine naturel commun sur les terrains privés », Environnement et Société, AgroParisTech,‎ (lire en ligne, consulté le )
  13. Code de l’urbanisme, Article L122-1.
  14. Sandrine Levasseur, « Éléments de réflexion sur le foncier et sa contribution au prix de l’immobilier », Revue de l'OFCE,‎ (lire en ligne)
  15. Joseph Comby, « Les logiques contradictoires du portage foncier », sur comby-foncier.com, (consulté en )
  16. Assemblée nationale, Logement et urbanisme : mobilisation du foncier public et obligations de production de logement social (projet de loi no 750, déposé le 5 septembre 2012)

Voir aussi

Articles connexes

Liens externes

Bibliographie

  • (fr) Joseph Comby et Vincent Renard, Les politiques foncières, Presses universitaires de France (collection Que sais-je ?), 1996
  • (fr) COULOMB, Pierre, De la terre Ă  l’état: ÉlĂ©ments pour un cours de politique agricole, ENGREF, INRA-ESR Laboratoire d’Économie des Transitions, Montpellier, France, 1994, 47 p.
  • (en) GALHANO ALVES, JoĂŁo Pedro, The artificial simulacrum world. The geopolitical elimination of communitary land use and its effects on our present global condition, Eloquent Books, New York, 2009, 71 p.
  • (fr) VANIER M., Le pouvoir des territoires, essai sur l’interterritorialitĂ©, Anthropos (collection Anthropos GĂ©ographie), 2008
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