Foncier

En tant que ressource surfacique support d'activités humaines : Sur une « planète finie » où la population augmente rapidement, le foncier apparaît comme une ressource finie, non-renouvelable (en tant que surface au sol, mais la construction en étage ou sous le sol permet, dans la ville dense par exemple de mieux "valoriser" et exploiter le mètre carré au sol), et susceptible d'être dégradé par la pollution ou la dégradation des sols et d'alors perdre de la valeur (pour le foncier agricole et forestier en particulier, mais aussi pour le foncier urbain en cas de fortes pollutions). Les États et régions se dotent d'outils et de stratégies foncières pour limiter le gaspillage et la dévalorisation du foncier, ou pour le réhabiliter (Safer, EPF…)[5] - [6] - [7]. Dans les années 2000, certaines régions (Nord-Pas-de-Calais en France par exemple[8] - [9]), se sont dotées d'outils juridiques (ex : directives régionales) visant à lutter contre la périurbanisation qui est très consommatrice de foncier (foncier agricole en général, mais il peut aussi parfois s'agir de forêts ou zones humides).

En France, les documents d'urbanismes (PLU et SCOT) sont un des outils pouvant protéger le « foncier agricole » ou en maitriser la consommation. On parle de « réserves foncières » pour les développements futurs. Selon l'UICN, la protection foncière est l'un des moyens nécessaires (bien que non suffisant) ou utile pour la protection de la nature[10].

En tant que support de biodiversité et de services écosystémiques : La protection de la nature implique la préservation des espèces, mais également celle de leurs habitats naturels[11]. Celle-ci s'appuie sur des lois ainsi que sur des démarches contractuelles et des outils de maîtrise foncière[12]. Parfois, des chartes (projets de territoire dont parcs nationaux et Parcs Naturels Régionaux, forêts, Charte des espaces naturels sensibles de l'Assemblée des Départements de France, etc.) cadrent ces stratégies et l'utilisation d'une panoplie d'outils contractuels et de gestion. La maîtrise foncière est l'un de ces outils (notamment et par exemple via la TDENS, la SAFER ou les RNR en France). Il permet de protéger des lieux de biodiversité et des milieux tels que les mares, bocages ou prairies agricoles. Dans certains pays les servitudes environnementales complètent ce type de dispositif[11]. Ce dispositif a été importé en droit français en 2016 à la faveur de la Loi pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages sous le nom d'Obligation réelle environnementale.

Maîtrise de la pression et de la spéculation immobilière, sylvicole ou agricole. Les réserves foncières peuvent être utilisées par l'État et les collectivités locales ou leurs groupements pour limiter la pression immobilière et l’étalement urbain et/ou protéger les sols et milieux naturels, Ceci se fait par exemple en achetant les sols ou des immeubles, avec expropriation si nécessaire, pour constituer des réserves foncières (d'intérêt général) en vue de permettre la réalisation d’une action ou d’une opération d’aménagement en faveur de la protection de la nature[13]. Certains syndicats mixtes ou établissements publics peuvent agir de même, à certaines conditions[13].

Le foncier est objet de spéculation.

Selon l'analyse de Sandrine Levasseur[14], deux principaux facteurs concourent, dans le cas français, à la spéculation foncière :

• l’absence de bases de données statistiques facilement disponibles et accessibles à tous fournissant des informations sur le foncier constructible, sa localisation géographique et le prix de vente enregistré lors de transactions précédentes pour des terrains de qualité équivalente ;
• le faible coût de portage du foncier non bâti, le portage du terrain se définissant comme « le fait d’acquérir et/ou de conserver la propriété d’un terrain dont on n’a pas l’usage immédiat » (définition de Comby, 2003[15]). Le faible du coût du portage est lui-même lié à trois facteurs :
  • le faible coût d’entretien d’un terrain (pour éviter sa non-dégradation et sa sécurisation) ;
  • la faiblesse de l’imposition sur le foncier non bâti (en terme d'impôts locaux et d’imposition sur les plus-values foncières) ;
  • le montant peu élevé des taux d’intérêt réels (qui permettent d’emprunter à bas coût pour financer l’acquisition d’un terrain).

Ce faible coût du portage, combiné au manque de transparence des marchés fonciers en raison de l’absence de statistiques, permet à certains acteurs de spéculer sur le prix du foncier. Le prix de l’option d’attente d’un nouvel aménagement du territoire (dessertes routières, quartier résidentiel, zone économique, …qui feront prendre de la valeur au terrain) est peu élevé comparativement à la plus-value foncière qui, dans certains cas, peut être substantielle.

En octobre 2012, le parlement a adopté une loi sur la mobilisation du foncier au profit du logement social, avec notamment la possibilité de céder à bas prix ou gratuitement des terrains publics et ainsi renforcer la Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), avec le projet de soutenir la création de 110 000 logements supplémentaires (à 50 % en Île-de-France) sur des terrains publics d'ici à 2016 et favoriser le logement social[16].