Bien immobilier

En droit immobilier, il existe quatre sortes d'immeubles :

• par nature (ex. : fonds de terre, construction ou ouvrage),
• par attache ou réunion (ex. : luminaires, système de climatisation),
• par l'objet dont :
  • le droit réel (ex. : hypothèque immobilière, l'emphythéose, la servitude ou la propriété de ces droits) ;
  • les actions (ex. : recours judiciaire concernant la reconnaissance, la protection et le libre exercice d'un droit réel immobilier tels la prise en paiement, la cession de droit, l'action en bornage, recours possessoires visant à obtenir la possession d'un immeuble),
• par la loi (ex. : différentes lois déterminant des droits de mutation, la fiscalité foncière et certaines règles fiscales déterminant des biens meubles comme étant un bien immeuble)[4].

Les biens immeubles sont définis :

• en droit français, aux articles 517 à 526 du Code civil[5].
• en droit civil du Québec (Canada), aux articles 900 à 904 du Code civil du Québec[6].

La propriété immobilière est composé fondamentalement d'un terrain. Il peut être non habité (ex. : érème) ou habité (ex. : anthropisé (écoumène)), construit ou non.

Le fonds de terre se caractérise par un cadastre (état de la propriété foncière d'un territoire) ou par un territoire non organisé. Il est lié à :

• des droits fonciers (ex. : titres de propriété, titres miniers, titres hypothécaires, droits d'usage ou d'exploitation…) et des droits tréfonciers lorsqu'il existe un droit superficiaire (ex. : immeuble construit comportant une autre construction au-dessus du premier bâtiment) ;
• sa localisation (ex. : localisation géographique, désigné dans un territoire géographique, dans un schéma d'aménagement, dans un plan d'urbanisme, dans un zonage) ;
• la nature de son sol[7] ;
• son usage réel ou potentiel aux fins d'exploitation industrielle et commerciale (ex. : agricole, minière, entreposage, stationnement), activités récréotouristiques ou sans vocation propre. Le terrain peut être zonée, réglementée, ou loti pour du développement éventuel (ex. : résidentiel).

Image panoramique du gratte-ciel Tower 185 pendant la phase de construction dans la commune de Wald, située en Bavière, en Allemagne.

Le terme « construction » se réfère à :

• l'action de construire : assemblage d'éléments à bâtir,
• l'action de déconstruire : démantèlement d'éléments bâtis,
• un ouvrage (un bâti) fixe et pérenne,
• un secteur d'activités économiques.

Le bâti sur un terrain peut être, notamment :

• un bâtiment lorsqu'il a un usage d'habitat qu'il soit résidentiel ou commercial (ex. : agricole, de détails, bureaux, industriel ou institutionnel) ;
• une infrastructure ou une structure lorsqu'il s'agit de bâtis n'ayant pas un usage d'habitat.

La construction d'un bâtiment ou d'une infrastructure requiert généralement :

• des ressources humaines, financières, matérielles, naturelles, informationnelles, des outils et de l'énergie ;
• de l'organisation du travail ;
• des droits de construire (ex. : licence, permis, règlementation, autorisation), le cas échéant.

Le bâti se caractérise notamment par :

• sa nature propre (ex. : structure, enveloppe et matériaux utilisés),
• son usage (ex. : usage mixte),
• sa localisation (ex. : urbain, rural, villégiature),
• sa nature économique et de droit (ex. : mode de détention),
• sa pérennité (ex. : construction temporaire).

Le bâti a une dépendance à la nature géologique et pédologique du site.

Les principaux types de construction sont :

• résidentielle :
  • unifamilial : résidence principal ou chalet ; maison mobile ;
  • multifamilial : multiplex (ex. : duplex, triplex) et multi-logement (sans ou avec services, tel résidence pour aînés, centre d'hébergement de soins de longue durée (CHSLD), hôtel) en copropriété, locatif ou social ;
• commerciale : de détail, de bureaux, centre de loisirs et de sports (ex. : cinéma, colonie de vacances, centre d'entrainement physique) ;
• industrielle légère (ex. : atelier de réparation d'autos ou d'usinage, bâtiment industriel occupé par plusieurs petites entreprises) ou lourde (grossiste, manufacturier, entreposage, fonderie) ;
• de travaux publics (TP) : route, viaduc, pont, infrastructure publique (ex. : parc, pergola, vespasienne, monument, piscine publique, centre municipal de loisirs, installations olympiques) ;
• institutionnelle : hôpital, aérogare, gare, palais de justice, mairie, édifice à vocation religieuse, etc.