Activités en immobilier

Fort-de-France, un arbre pousse dans le mur d'une maison (cliché du 25 décembre 2008). Cette maison et son arbre sont devenus célèbres au sein de la population de Fort-de-France, témoignage de l'abandon dans lequel se trouve une partie du patrimoine immobilier.

Le crédit immobilier permet, par emprunt auprès d'un établissement bancaire, de couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant. L'investissement locatif est une pratique reposant sur l'immobilier, et peut avoir différents objectifs, tels que la constitution d'un patrimoine, la diversification et/ou l'augmentation de revenus, etc.[10]. Des connaissances en droit, droit des contrats, finance et fiscalité sont requises afin de pratiquer l'investissement locatif de manière licite et optimale, notamment au niveau fiscal (erreur de déclaration de revenus fonciers, déficit foncier erroné) et législatif (droit du locataire, obligations du propriétaire bailleur, etc.).

Sur le marché de l'immobilier, les prix sont fixés librement, entre les acheteurs et les vendeurs et ont tendance à fluctuer dans le temps en fonction de facteurs externes (conjoncture économique ou politique notamment).

L'analyse du comportement des marchés immobiliers sur de longues périodes, effectuée par le ministère chargé du logement[11], montre que l'évolution des prix :

• a une croissance tendancielle très proche de celle du revenu moyen par ménage ;
• est autocorrélée. Ainsi, un marché a des chances de baisser au cours d'une année N s'il baissait déjà au cours de l'année N-1. Réciproquement, si les prix augmentent au cours d'une année, il existe de fortes chances pour qu'ils augmentent à nouveau l'année suivante. Des périodes pluriannuelles de hausse succèdent donc, après des retournements du marché, à des périodes pluriannuelles de baisse des prix ;
• est faiblement liée à l'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers, ce qui s'explique par les arbitrages entre des investissements immobiliers et obligataires ;
• est faiblement corrélée aux marchés actions. Les périodes de krachs boursiers ne coïncident pas avec un comportement particulier du prix des logements ;
• est faiblement liée à la taille du parc de logement.

Les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d'engouement, etc.

En France, les prix des loyers sont révisés par un indice fourni par l'Insee, l'indice de référence des loyers.

À Paris, l'OLAP (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne), relève une augmentation de 50 % entre 2001 et 2011[12].

La dimension très spéculative du marché immobilier peut avoir une influence sur les prix voire être en partie à l'origine d'une crise mondiale comme la crise de 2007, lorsqu'elle aboutit à la constitution d'une bulle immobilière, dont l'importance peut être aussi grande que celle des bulles financières et dans certains cas se conjuguer avec une bulle financière ou dans d'autre cas être cause d'un krach financier international.

L'immobilier est aussi vulnérable à certaines malversations. En 2018 en France, selon un rapport d'activité de la Commission nationale des sanctions (CNS) du 7 mai 2018), 76 % des entreprises, sanctionnées dans le cadre de la réglementation sur le blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme, appartiennent au secteur de l'immobilier. Malgré quelques progrès par rapport aux années précédentes, 49 décisions de sanctions ont concerné en 2017 leurs obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme ; 87 sanctions dont 25 interdictions temporaires d'exercice d'activité ont dû être prises, ainsi que 13 avertissements et 39 sanctions financières (de 1 000 à 30 000 euros d'amende) ; selon la CNS, il s'agit cependant surtout de manquements professionnels liés à une ignorance largement partagées des obligations de ces entreprises. En France le secteur de l'immobilier a obligation légale de produire des dispositifs d'identification de gestion des risques, obligation qui selon la CNS reste « au mieux mal comprise »[13].

La CNS va devoir publier le nom des personnes sanctionnées conformément à l'ordonnance du 1^er décembre 2016 transposant la 4^e directive sur la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Les manquements portaient en 2017 surtout sur l'absence de protocole interne (23 %) puis d'identification et de vérification de l'identité du client (20 %), puis du manque de recueil d'informations et de vigilance (17 %). La formation obligatoire n'est parfois pas faite (16 % des infractions)[13].

Outre les effets conjoncturels, les caractéristiques propres d'un bien immobilier ont une influence sur son prix. Celles-ci peuvent être intrinsèques au bien (facilité d'accès et d'aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), des éléments sentimentaux (biens de famille). Des phénomènes de rareté peuvent éventuellement être créés par des contraintes administratives de construction[14].

L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d'autres mesures reliées (taux d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l'appartement, etc.).

En 2019, les taux de croissance des prix ont continué à ralentir dans une majorité de villes du monde entier. Pour la première fois depuis 2012, la croissance moyenne des prix s'est arrêtée[15].

Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que possèdent des agents économiques (ménages, sociétés financières, sociétés non financières, etc.). Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.

Les montants en jeu sont supérieurs à ceux des marchés financiers ou des matières premières.

En France, par exemple, le patrimoine immobilier représente 85 % des actifs non financiers de l’ensemble de l'économie et 95 % des actifs non financiers détenus par les ménages[16]. Il constitue 32 % des actifs de l’économie, et 68 % de tous les actifs détenus par les ménages[16].

À commencer par les acheteurs, ce sont des agents économiques qui achètent, louent des biens immobiliers. La plupart sont des ménages, autrement appelé des particuliers. Nous pouvons aussi rencontrer des professionnels, cherchant un local pour installer leur entreprise. Nous pouvons également croiser des investisseurs voulant faire fructifier leur patrimoine en achetant des propriétés pour ensuite les louer. Nous intégrons les banques qui permettent l’achat des biens immobiliers car sans eux cela resterait souvent impossible.

Maintenant, concernant les vendeurs, nous pouvons rencontrer là aussi des particuliers ou professionnels voulant se séparer de leur logement principal comme secondaire. Il y a aussi des agences immobilières, qui facilitent les ventes des biens immobiliers, bien sûr ces agences peuvent être aussi parmi les acheteurs. Nous rencontrons également d’autres intermédiaires comme les portails immobiliers comme Le Bon Coin.  

L'immobilier entre particuliers est un terme qui fait référence à l'achat, la vente ou la location de biens immobiliers sans conduire à un professionnel de l'immobilier, comme une agence immobilière. La baisse du PAP s’explique par la montée en puissance des agences immobilières.

Les agences immobilières sont des intermédiaires impliquées dans les transactions immobilières : vente et location. Elle est passée de 20 % en 1950 à 65 % en 2013[17]. Une croissance exponentielle des agences immobilières qui ont triplé leur part de marché en une cinquantaine d’année. Cette montée en puissance peut s'expliquer par l'efficacité des agences, “Le Parisien” estime que : “Sur 100 acheteurs passés par une agence, 79 ont ainsi réussi à vendre leur bien grâce à cet intermédiaire, contre 26 seulement par le réseau des particuliers. Pour les vendeurs, la répartition est tout aussi nette, en faveur des agences : 70 % contre 28 %[18].” En 2012, les ventes via des agences immobilières représente 68 % du marché[18].

Concernant les transactions réalisées par le biais des réseaux immobiliers, la part de marché est de 19 %[18]. Nous n’avons pas beaucoup de donnée dans le temps car c’est un nouveau segment qui s’est développé grâce au numérique. Les principaux sites sont, Le bon Coin, Se Loger, Pages Annonces. C’est un segment qui regroupe aussi bien des particuliers et des professionnels.  Il gagne de plus en plus de part de marché, car il devient de plus en plus performant et c’est un moyen d’acheter ou vendre gratuitement, de plus ces sites sont faciles d'accès et grand public. 

Il est tout de même intéressant de signaler que 60 % [18] des Français utilisés à la fois les services des agences immobilières et en même temps les services des portails immobiliers pour leurs transactions immobilières.

En regardant le marché en général, il est clair que les agences immobilières dominent le marché de l’immobilier avec 68 % des ventes, ensuite en deuxième position les services de mise en relation qui représentent 19 %, puis 13 % des ventes sont réalisées grâce à un notaire ou avec de la bouche à oreille. En prenant en compte ces données-là, qui sont d’ailleurs les données les plus récentes accessibles, nous pouvons calculer l’Indice de Herfindahl-Hirschman (IHH) : le carré des parts de marché de toutes les entreprises du secteur considéré. Il nous permet d’obtenir la concentration du marché. Ici l’indice est de 5154[18], nous pouvons affirmer que l’IHH est supérieur à 2500 qui est le seuil d’un marché oligopolistique. Par conséquent, nous pouvons dire que c’est un marché en situation oligopolistique qui se transforme en monopole puisque l’IHH mesure le degré de concurrence. Nous pouvons définir ce marché comme un monopole discriminant grâce à la prestation de service des agences immobilières, elle le détient grâce à son économie de réseau.

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