Crédit immobilier

Le Code de la consommation pose les principes de distribution du crédit immobilier, sous l'angle de la protection des consommateurs-emprunteurs, par ses articles L. 312-1 et suivants (Livre III, Titre 1^er, Chapitre II).

Les comparaisons entre différents crédits immobiliers sont possibles grâce à l'utilisation d'un indicateur conventionnel, le taux effectif. Avant 2016, le taux effectif retenu pour les crédits immobiliers aux particuliers était le TEG, ou taux effectif global. La détermination du TEG a produit un abondant contentieux entre les banques et les emprunteurs. Par exemple, le TEG est un taux actuariel proportionnel. La Cour de cassation l'a d'ailleurs rappelé, dans un arrêt du 27 novembre 2013.

Le taux effectif global (TEG) est le coût total d'un prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du coût total du prêt : intérêts, frais de dossier, coût des assurances, frais de courtage éventuels, frais liés à la garantie. Rentrent dans le TEG tous les frais qui sont obligatoires à l'octroi du crédit. Une assurance de prêt qui ne serait pas considérée comme obligatoire par le prêteur et déclarée comme telle dans l'offre ne serait pas retenue dans le TEG. C'est l'indicateur du coût global d'un prêt.

Les crédits immobiliers en devises sont, par principe, soumis à une forte obligation d'information à compter du 1^er octobre 2014.

Le 4 février 2014, le Parlement européen a voté la directive régissant le nouveau cadre juridique des crédits immobiliers (dite « mortgage credit directive », MCD, ou initialement CARRP pour credit agreement relative to residential property). Cette Directive 2014/17/UE sur « les contrats de crédit aux consommateurs, relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel »[2] est applicable dans l'ensemble de l'Union européenne à compter du 21 mars 2016.

En France, la directive est transposée par l'ordonnance 2016-351 du 25 mars 2016[3], pour la partie législative du nouveau cadre.

La partie réglementaire découle du Décret.

Le crédit immobilier aux particuliers se trouve régi, dans le code de la consommation aux articles L. 313-1, et suivants, L. 314-1 et suivants.

Le code monétaire et financier se voit également modifié, pour les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (courtiers et mandataires en crédits).

La protection des intérêts des emprunteurs, par les professionnels bancaires eux-mêmes, s'affiche comme la priorité du nouveau régime juridique.

Tous les professionnels, distributeurs-prêteurs (agences des établissements de crédit) ou intermédiaires, sont soumis aux mêmes obligations de compétence professionnelle au 21 mars 2019, pour les vendeurs des banques françaises) et l'encadrement des rémunérations des vendeurs de crédits immobiliers.

Les obligations précontractuelles sont au nombre de quatre :

• présentation (du professionnel) ;
• information, sur le crédit, au moyen de la Fiche d'Information Standardisée Européenne, la FISE (1^er janvier 2017, en France)[4] ;
• explication, ou mise en garde, fondée sur la solvabilité de l'emprunteur, ainsi que sur l'évaluation du bien immobilier ;
• conseil, si le professionnel opte pour sa délivrance[5].

La Fiche « FISE » (Fiche d'Information Standardisée Européenne) présente les informations essentielles du crédit immobilier. Elle permet au futur emprunteur de déterminer l'adaptation du crédit envisagé, à ses besoins et à ses objectifs.

Le Taux Annuel Effectif Global, TAEG, remplace désormais le TEG comme indicateur légal du taux effectif du crédit (au 1^er octobre 2016, pour la France).

Si le prêteur soumet l'octroi du crédit à une assurance, l'offre doit également indiquer un Taux Annuel Effectif d'Assurance, TAEA, qui permet de mesurer l'impact de l'assurance par rapport au coût du crédit.

Les nouvelles dispositions du code de la consommation entrent successivement en application, au 1^er juillet 2016[6], au 1^er octobre 2016, puis au 1^er janvier 2017.

La réglementation du regroupement de crédits se durcit.

Les iobsp, intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement[7], bénéficient d'un dispositif de libre exercice dans l'Union européenne.

Le crédit immobilier concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le louer à un tiers. Dans le cas d'un investissement locatif, il est possible de déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers.

Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l'immobilier d'entreprise.

Les SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent aussi y prétendre.

Entrent dans la catégorie juridique des contrats de crédit immobilier les contrats destinés à financer :

• l’acquisition en propriété ou en jouissance d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, ainsi que la souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien de l'immeuble ;
• l'achat de terrains destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ;
• la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation ;
• les travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, lorsque le montant du crédit est supérieur à 75 000 € ;
• les contrats de crédit garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers (selon l'article L. 313-1 du code de la consommation, dans sa version du 25 mars 2016).

Les opérations de crédit immobilier avec des emprunteurs professionnels ou entreprises ne relèvent généralement pas, en France, du régime juridique du crédit immobilier.

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