Courtage en prêt immobilier

Le recours à un courtier permet de mettre toutes les banques en concurrence, d’obtenir des taux avantageux et un service plus complet. La personne à la recherche de financement qui fait appel à un courtier bénéficie tout d’abord d’un gain de temps. En effet, elle n'a pas à rencontrer, elle-même, toutes les banques une par une. Mais faire appel à un courtier implique également un gain d'argent car, par leur connaissance du secteur et du marché, mais aussi par l'effet du nombre de dossiers présentés en banque, les courtiers obtiennent des taux d’emprunts attractifs.

Lorsque le client lui a apporté toutes les informations nécessaires à l'évaluation du dossier (actif, passif, revenu, stabilité d'emploi, etc.), il peut dire à quoi le client peut s'attendre. Par exemple, il évaluera la valeur maximale du prêt hypothécaire qu'il est possible de contracter, la somme qu'il faut consacrer aux versements hypothécaires et aux autres obligations financières, ainsi que celle qu'il faut verser comme mise de fonds.

À compter du 1^er janvier 2013 (application au 15 janvier 2013), les Courtiers en crédits, immobiliers, ou non, doivent détenir une attestation de compétence professionnelle. Celle-ci est obligatoire pour que le Courtier puisse obtenir son immatriculation au Registre des Intermédiaires tenu par l'ORIAS, condition requise pour exercer l'activité d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP).

De nouveaux Organismes de formation sont apparus, à cet effet, pour dispenser la formation bancaire spécifique prévue pour les IOBSP. Il n'existe pas de liste centralisée de ces Entreprises, qui se présentent librement, notamment via internet.

Ces Organismes doivent, selon leurs propres modalités pédagogiques, délivrer :

• des supports de formation conformes au programme prévu par Arrêté
• un Livret de stage individuel retraçant les heures effectuées
• une attestation de compétence, à la suite d'un QCM de contrôle des connaissances.

Ces éléments constituent des facteurs supplémentaires de protection des clients qui s'adressent à des Courtiers en crédits.

Un courtier en prêt immobilier a deux moyens d'être rémunéré.

• Tout d'abord via une commission bancaire : à chaque prêt accordé par l'intermédiaire d'un courtier, les banques reversent une commission fixée selon les conventions qui ont été signées, et qui représente un pourcentage du montant du prêt. Cette commission peut être plafonnée. Elle est la contrepartie d'un travail d'apport de clients, et couvre des frais de commercialisation/distribution que la banque n'a, de fait, pas supporté avec le courtier ;
• et certains courtiers demandent une rémunération de la part du client : ils facturent à leurs clients des frais (frais de dossier et/ou frais de mandat de recherche), qui correspondent à l'apport d'informations de marché au client, à la préparation de son dossier, à l'analyse comparative des offres et à la proposition d'un taux avantageux et/ou d'une banque dont la stratégie entre dans le projet personnel du client.

Le principe de la rémunération du courtier est posé par le code monétaire et financier, dans son article L. 519-1.

L’article L.519-6 du code monétaire et financier dispose qu’« il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés ».

Un courtier ne peut donc réclamer sa rémunération auprès du client (quelle qu'en soit la dénomination : commission, honoraires, frais de dossier…) qu’après la mise à disposition des fonds ("déblocage") prêtés ou la régularisation de l’acte authentique chez le notaire.

L'accès à cette profession, puis son exercice, suppose le respect de conditions spécifiques[2].

Les courtier-iobsp en crédits immobiliers sont soumis aux obligations commerciales et bancaires générales. Ils doivent donc respecter des obligations particulières, posées par le code monétaire et financier pour l'ensemble des courtiers en crédits.

Ces obligations sont plus lourdes que celles supportées par les commerciaux des agences bancaires. En effet, les courtiers doivent exercer une obligation de conseil à l'égard de leurs clients, alors que les vendeurs des banques sont soumis à une obligation de moindre intensité : l'obligation de mise en garde.

Ainsi, depuis le 15 janvier 2013, la réglementation bancaire confère une plus grande protection aux emprunteurs qui souscrivent directement un crédit immobilier chez un courtier.

À terme, cet ajout d'une obligation de conseil en crédits des courtiers-iobsp pourrait remettre en cause l'obligation des prêteurs, limitée à la mise en garde : la mise en garde pourrait ainsi disparaître pour se voir remplacée par une obligation de conseil généralisée et homogène, ce qui harmoniserait ainsi la protection des emprunteurs, quel que soit le canal de souscription choisi pour le crédit.

Si l'exercice de cette profession nécessite de respecter des obligations particulières, son accès est, préalablement, réglementé.

La pratique de l'intermédiation bancaire nécessite l'immatriculation au Registre des intermédiaires de la banque, de l'assurance et de la finance, tenu par l'ORIAS.

Toute personne ou entreprise pratiquant la commercialisation d'opérations de banque (crédits, paiements, dépôts) sans cette immatriculation (accessible publiquement) se trouve en situation d'exercice illégal de la profession d'intermédiaire bancaire, ou de courtier en crédits.

La Directive sur le crédit immobilier (Mortgage Credit Directive, MCD) est applicable en droit français le 21 mars 2016, même transposée par la France à une date ultérieure, sans doute, le 1^er juillet 2016.

• Cet article est partiellement ou en totalité issu de l'article intitulé « Courtier hypothécaire » (voir la liste des auteurs). (voir aussi la page de discussion)