Copropriété en droit français

Les copropriétaires d'un immeuble sont l'ensemble des personnes propriétaires d'un lot au sein de l'immeuble, lot comprenant des parties privatives et une quote-part des parties communes. La Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a prévu que la qualité de copropriétaire entraîne de droit celle de membre d'une collectivité : le syndicat des copropriétaires. Sur le territoire français, 7 copropriétaires sur 10 ne sont propriétaires que d'un seul bien: leur résidence principale.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte de la personne de chacun des copropriétaires. Ainsi, si les décisions sont prises par le collectif : le syndicat des copropriétaires, ce n'est qu'à l'issue de la convocation de chacun des copropriétaires au vote des décisions au sein d'un organe unique : l'assemblée générale des copropriétaires.

Les décisions prises lors de l'assemblée générale des copropriétaires engagent le syndicat des copropriétaires. Elles doivent donc être exécutées, mais pas par le syndicat des copropriétaires qui n'est pas le représentant des copropriétaires. La Loi du 10 juillet 1965 a donc prévu que l'administration de la copropriété, comportant l'obligation d'exécuter les décisions du syndicat des copropriétaires, soit gérée par une autre personne : le syndic.

Le copropriétaire est le « propriétaire d’un lot ou de plusieurs lots », chacun composé d'une partie privative, dont il jouit librement et d'une quote-part sur les parties communes. Chaque lot est attribué à un copropriétaire. Le copropriétaire n'a aucune obligation d'habiter son logement. Il peut être à sa convenance résident ou bailleur. De même, s'il est résident, il peut à sa convenance faire usage de son logement à titre de résidence principale ou à titre de résidence secondaire.

Le syndic professionnel, pour exercer son activité, doit remplir un certain nombre de conditions et d'obligations.

Syndic professionnel est une profession réglementée par la Loi du 2 janvier 1970. Ainsi, le syndic professionnel doit être titulaire de la carte professionnelle de « gestion immobilière », délivrée pour une période de 10 ans par le préfet du lieu d'exercice.

La délivrance de cette carte est soumise d'une part à la justification cumulative de diplôme et/ou d'expérience professionnelle, d'une garantie financière, et d'une assurance civile professionnelle. D'autre part la personne souhaitant exercer la profession de syndic professionnel, ne doit pas être frappée d'incapacité. Le contenu de ces conditions sont précisées dans la loi.

L'encadrement légal de la profession de syndic professionnel permet d'assurer aux copropriétés administrées des garanties importantes au plan des obligations et de la responsabilité. Pour exercer concrètement son activité dans une copropriété, le syndic professionnel doit faire l'objet d'une désignation.

Le syndic professionnel est désigné par la copropriété pour exercer son activité. Cette désignation se réalise à l'occasion de la rédaction du règlement de copropriété, par décision de l'assemblée générale des copropriétaires, ou encore par décision judiciaire.

Dans tous les cas, la désignation du syndic professionnel est de nature contractuelle, le règlement de copropriété étant une convention et les décisions devant être formalisées par un contrat. Le syndic professionnel et le syndicat des copropriétaires sont donc liés par un contrat, qui prévoit notamment la rémunération du syndic professionnel. La loi précise que le contrat stipule aussi la durée des fonctions du syndic professionnel, qui ne peut excéder 3 ans.

Le lien contractuel existant entre le syndic professionnel et le syndicat des copropriétaires se présente comme un contrat singulier : le contrat de mandat, qui comporte des obligations et une responsabilité particulières.

Le contrat liant le syndic professionnel et le syndicat des copropriétaires, a pour effet de désigner le syndic professionnel comme représentant légal du syndicat des copropriétaires dans l'administration de la copropriété. Cette situation se rapproche des termes de l'article 1984 du Code civil relatif au mandat, qui « est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ».

Contrat de confiance par excellence, le mandat exige que le pouvoir donné soit exécuté strictement et dans l'intérêt du mandant : c'est la mission du mandataire. Le contrat représente quant à lui la volonté des parties, qui s'obligent l'une envers l'autre.

Le contrat de mandat commande donc au syndic professionnel de répondre non seulement à des obligations, mais aussi de remplir sa mission dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires qu'il représente. À défaut, le syndic professionnel peut engager sa responsabilité à l'occasion de l'exercice de ses fonctions.

Dans le cadre du contrat de mandat, le syndic professionnel a pour obligation essentielle de faire exécuter les dispositions du règlement de copropriété ainsi que les décisions du syndicat des copropriétaires prises lors de l'assemblée générale. Pour cela le syndic professionnel peut faire des actes et signer des contrats avec des tiers, au nom du syndicat des copropriétaires.

Le syndic professionnel doit en outre remplir des obligations légales d'administration de la copropriété, comme ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, tenir la comptabilité de la copropriété et rendre compte de sa gestion, convoquer l'ensemble des copropriétaires à l'assemblée générale, préparer et présenter annuellement le budget prévisionnel de la copropriété.

Le syndic professionnel est aussi doté de pouvoirs propres, comme gérer le personnel employé par le syndicat des copropriétaires, faire réaliser en cas d'urgence des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Dans ce dernier cas, il s'agit même d'un devoir du syndic professionnel.

L'ensemble des obligations et pouvoirs impartis au syndic professionnel doivent être remplis dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires qu'il représente. À défaut, il peut engager sa responsabilité sur plusieurs plans.

Le syndic est donc l'organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Il a notamment la charge de la gestion courante de l'immeuble et de ses équipements communs. Il est le mandataire dans la gestion courante du syndicat des copropriétaires. Il n'est pas le représentant de chaque copropriétaire pris individuellement. Le syndic est désigné par l'Assemblée générale des copropriétaires. Son mandat a une durée maximale de trois ans.

Il exerce plusieurs missions :

1. il exécute les décisions de l'assemblée générale, applique les dispositions du règlement de copropriété et de manière plus générale les dispositions de la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret d'application.
2. il administre la copropriété dans les actes de dispositions courantes :
   1. souscription des contrats de fourniture et d'entretien,
   2. engagement du personnel,
   3. gestion comptable (appels prévisionnels de charges dans le cadre du budget adopté par l'Assemblée générale, recouvrement des charges de copropriété).
   4. règlement des fournisseurs ;
3. il représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice.
4. il assure les missions d'urgence (sauvegarde en cas de péril de la copropriété et pourvoit à sa conservation). Il s'agira notamment des travaux urgents.
5. il prépare et convoque l'Assemblée générale annuelle des copropriétaires en liaison avec le Conseil Syndical.

Depuis la loi du 13 décembre 2000 (SRU), le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, à moins que l'assemblée générale n'en décide autrement lorsque l'immeuble est géré par un syndic professionnel. En outre, le syndic est chargé d'établir et de mettre à jour un carnet d'entretien de l'immeuble : tout futur acquéreur d'un lot pourra prendre connaissance de ce carnet et mieux apprécier les charges susceptibles de lui incomber.

Dans l'exercice de sa mission, le syndic professionnel peut omettre ou mal remplir ses obligations, dépasser le cadre de ses pouvoirs, ou encore commettre des fautes. Ces situations peuvent engager sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires, des copropriétaires, mais aussi des tiers à la copropriété.

Les tribunaux reconnaissent un certain nombre de situations où le syndic professionnel a failli à ses obligations, ou encore commis des fautes, engageant sa responsabilité. Ainsi, le défaut d'assurance de l'immeuble constitue une grave négligence de la part du syndic professionnel, qui engage sa responsabilité.

Sont reconnues comme des fautes du syndic professionnel l'omission ou la mauvaise exécution des obligations légales d'administration de la copropriété, comme l'absence de budget prévisionnel annuel, le défaut de convocation annuelle à l'assemblée générale, ou encore la comptabilité anormalement tenue. Ces fautes relatives à des obligations imparties au syndic professionnel, engagent encore une fois sa responsabilité.

L'exercice de l'activité de syndic professionnel peut donc présenter des situations où sa responsabilité va être recherchée et mise en œuvre, sur le fondement contractuel ou délictuel.

Lié par un contrat avec le syndicat des copropriétaires qu'il représente, le syndic professionnel est tenu d'exécuter correctement ses obligations. À défaut, il peut causer un préjudice au syndicat des copropriétaires, prenant la forme de la perte d'un droit. L'existence d'un préjudice oblige celui qui en est responsable à le réparer.

Le syndic professionnel devra donc indemniser la personne lésée : le syndicat des copropriétaires, du fait de sa responsabilité. Lorsque le syndic professionnel dépasse le cadre de ses pouvoirs, il engage aussi sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires qu'il devra indemniser de tout préjudice subi. Enfin, le syndic étant un professionnel, il est tenu d'une obligation d'information et de conseil envers le syndicat des copropriétaires. Le syndic professionnel devra donc réparer tout préjudice causé au syndicat des copropriétaires, par ses manquements à cette obligation.

Dans le cas de la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle du syndic professionnel, seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice. Une limite existe toutefois dans cette mise en œuvre.

Lorsque ses fonctions prennent fin, le syndic professionnel doit faire voter à l'assemblée générale des copropriétaires l'approbation des comptes et le quitus. Il s'agit de deux décisions distinctes, l'une concernant la tenue de la comptabilité de la copropriété par le syndic professionnel et l'autre les initiatives de celui-ci dans l'administration de la copropriété.

Si par son vote l'assemblée générale approuve les comptes et donne quitus au syndic professionnel sans réserve et en l'absence d'irrégularité, le syndicat des copropriétaires perd son droit à agir en responsabilité contre le syndic professionnel. La tenue de la comptabilité et les initiatives du syndic professionnel, quand bien même celui-ci aurait dépassé le cadre de ses pouvoirs ou commis des fautes, sont considérées comme ratifiées et reprises à son compte par le syndicat des copropriétaires.

Dans ce cas, les copropriétaires ont tout de même qualité pour agir en justice contre le syndic professionnel, s'ils ont subi un préjudice par son fait. Cette action concerne toutefois un autre fondement juridique : la responsabilité délictuelle.

Le contrat de mandat étant signé entre le syndicat des copropriétaires et le syndic professionnel, les copropriétaires sont des tiers au contrat. S'ils subissent un préjudice du fait du syndic professionnel, les copropriétaires ne peuvent donc engager sa responsabilité contractuelle pour être réparés. Ils doivent alors agir individuellement en justice contre le syndic professionnel, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Cette responsabilité est définie par l'article 1240 du Code civil comme : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». Le copropriétaire doit donc justifier d'un préjudice direct et personnel, causé par la faute du syndic professionnel, pour être indemnisé.

La responsabilité délictuelle du syndic professionnel peut aussi être mise en œuvre dans les mêmes conditions, par des tiers à la copropriété.

Le conseil syndical est un organe délibératif constitué par un petit nombre de Copropriétaires élus lors de l'assemblée générale. Chaque copropriétaire peut postuler à cette fonction bénévole. Le conseil syndical, organe émanant des copropriétaires, représente les copropriétaires auprès du syndic et assure le contrôle de la gestion du syndicat. Son rôle principal est de faciliter la relation entre les copropriétaires et le syndic, qui est l'administrateur de la copropriété. Pour exercer sa mission, le conseil syndical a accès à tous les documents se rapportant à la gestion et à l'administration de la copropriété et peut en demander copie au syndic.

Pour assurer une liaison efficace, le conseil syndical est généralement invité à désigner un président, dont le rôle est d'émettre l'avis des membres du conseil syndical auprès du syndic. Dans certaines copropriétés, le président du conseil syndical tient un rôle public de représentant des copropriétaires.

La mission du conseil syndical par la voix de son président(e) est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Il a uniquement en théorie, un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision en tant que tel.

Cependant, conformément à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale fixe un montant d'engagement de dépenses à partir duquel la consultation par le syndic du conseil syndical est rendue obligatoire (hors cas d'urgence). Cette disposition permet donc au Conseil Syndical d'exercer un droit de regard sur toute dépense exceptionnelle. Il peut ainsi exercer pleinement ses fonctions d'arbitrage dans la gestion de la Copropriété.

Le conseil syndical, afin d'assurer son rôle d'indépendance du syndic, peut, si besoin, se faire assister d’un technicien ou conseil de son choix, dont les honoraires sont à la charge de l’ensemble de la copropriété.

En complément des dépenses pour lesquelles il doit remettre un avis au Syndic avant engagement, sa capacité à pouvoir prendre un avis indépendant du syndic confère au rôle du conseil syndical un véritable pouvoir décisionnel, mais sans contrepartie d'engagement de responsabilité (ce qui ne va pas toujours sans poser de questions dans la gestion des conflits inter-copropriétés).

Un résident est celui qui réside dans l'immeuble. Il est soit copropriétaire soit locataire. Il a la jouissance de l'immeuble. Il n'est membre du Syndicat des copropriétaires que s'il est propriétaire d'un lot.

Tout copropriétaire est libre de louer son logement à un locataire, à condition que le locataire n'y exerce pas une activité contraire à la destination de l'immeuble qui est indiquée dans le règlement de copropriété. À savoir :

• Immeuble d'habitation exclusivement bourgeoise : habitation uniquement.
• Immeuble d'habitation bourgeoise : habitation et professions libérales uniquement.
• Immeuble mixte : habitation, professions libérales, commerces.

Tout locataire verse un loyer au propriétaire du logement dans le cadre d'un contrat passé entre lui et le copropriétaire. Les locataires sont libres de se constituer en association pour exposer leurs projets au Syndicat des copropriétaires, et les défendre.

Un bailleur est un copropriétaire qui met son (ou ses logements) à la disposition de locataire(s).

Le règlement de copropriété (RC) comporte 2 parties : un état descriptif de division (EDD) en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes et une partie réglementaire qui détermine leurs conditions d’utilisation. Il fixe les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, en respectant les principes légaux de répartition. Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété.

Lors de l’achat d'un lot, il a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires. Comme pour tout contrat, il est recommandé de le lire attentivement et d’en respecter toutes les dispositions.

C'est l'organe délibératif du syndicat.

L'assemblée générale permet aux copropriétaires de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du Syndic, etc.

Le syndicat se réunit en assemblée générale au moins une fois par an. L'assemblée générale est l’organe d’expression du syndicat des copropriétaires. Elle est constituée de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de quotes-parts de propriété au sol. Elle seule a pouvoir de décision, par le vote. Elle suit des règles obligatoires de convocation, de quorum, d'ordre du jour et de majorité. En fonction des questions les votes se font selon des règles de majorité différentes (cf. article 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965) :

• la majorité des présents ou représentés à l'assemblée (définie par l'article 24 et l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965),
• la majorité de l'ensemble des copropriétaires (définie par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965),
• la majorité renforcée ou double majorité ; majorité des copropriétaires représentant au moins les ²⁄₃ des voix (article 26 de la loi du 10 juillet 1965),
• certaines questions doivent recueillir l'unanimité des voix du syndicat notamment les aliénations de parties communes (article 26 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965).

Au lendemain de la seconde guerre mondiale, les pouvoirs publics encouragent le développement de la construction (loi de 1948, Plan Courant), en particulier sous la forme d'immeubles construits de manière industrialisée. Certains de ces immeubles forment alors les premières grandes copropriétés, dépassant les 100 lots. La loi de 1938, qui prévoit que les décisions de travaux soient prises à l'unanimité, s'avère caduque. La législation de la copropriété est donc modifiée en profondeur en 1965. La loi de 1965 est toujours en vigueur aujourd'hui. Âprement défendue par les experts de la copropriété, elle n'a fait l'objet que de modifications minimes[7].

Le régime de copropriété permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé enclavé à l'intérieur d'un autre domaine privé (les parties communes), sur lequel il a des droits de propriété, d'usage et de gestion. Le financement du logement est à la charge du propriétaire, mais le financement des parties communes est partagé entre tous les bénéficiaires. Le fonctionnement entre les différents acteurs est régi par la Loi. Cette loi est l'un des textes législatifs les plus complets et les plus finement rédigés du droit français.

Telles sont les principales forces du régime de la copropriété. Cependant, ce régime connaît certaines limites.

L’abondante jurisprudence qui est née de ce statut montre le caractère conflictuel de l'habitat en copropriété. Les contentieux portent sur l'usage des parties communes, les troubles de voisinage et les dépenses d'entretien. L'individualisme s'accommode mal de ce système, d'autant que, conformément aux priorités instituées par la loi, les juges privilégient la continuité de la gestion de l'immeuble et la défense des intérêts collectifs et non les intérêts individuels. Par ailleurs, l'application stricte du droit de copropriété a conduit à la création d'un système où les copropriétaires n'ont pas de droit de regard sur les transactions des autres copropriétaires, conduisant à la constitution d'une collectivité forcée entre des copropriétaires aux intérêts souvent divergents : propriétaires aux niveaux de revenus différents, propriétaires bailleurs ou occupants, stratégies patrimoniales de certains bailleurs et des accédants et stratégie purement locative de certains bailleurs, cohabitation de logements, commerces et professions libérales, etc.

La loi de 1965 s'applique à toutes les copropriétés, qu'elles comportent 2 lots ou 1 500. Elle permet également l’emboîtement de plusieurs structures juridiques (par exemple, plusieurs immeubles gérés par des syndicats secondaires, regroupés en deux copropriétés, elles-mêmes regroupées dans une association syndicale libre). Ces deux éléments expliquent en partie la complexité que peut représenter la gestion de certaines copropriétés.

Certaines copropriétés sont confrontées à un phénomène de dégradation (on parle alors de copropriétés dégradées) : bâtiment non entretenu, charges importantes, impayés, précarisation des habitants (locataire et copropriétaires), baisse des valeurs immobilières. La copropriété ne pouvant faire faillite, certaines atteignent des plafonds d'endettement très important - plusieurs fois leur budget annuel de fonctionnement. Ce phénomène est souvent attribué à la pauvreté des ménages qui y résident. Les recherches existantes montrent au contraire que ce sont les difficultés de la copropriété qui entraînent la paupérisation de leurs occupants[8] - [9].

Enfin, le statut des copropriétés est essentiellement tourné vers la gestion courante des immeubles, mais ne permet généralement pas leur évolution. C'est un droit de l'immobilisme. En effet, le niveau élevé de majorité requise pour diviser une copropriété ou aliéner une partie commune, de même que les séparations entre parties privatives et parties communes qui ne donnent pas la possibilité à la collectivité des copropriétaires d'intervenir sur les lots privatifs, empêche généralement toute évolution de celle-ci. Ainsi, la réorganisation de grands ensembles de copropriétés s'avère généralement impossible. Sur ce même constat, le groupe de travail « bâtiments existants » du Grenelle de l'Environnement prévoit-il d'introduire dans la loi, pour faciliter les rénovations thermiques des immeubles, la notion de « travaux privatifs d'intérêt commun ».

Lorsque des difficultés se concentrent dans une copropriété, celle-ci peut se retrouver dans un état similaire à la faillite, bien qu'il n'existe pas, en droit français, de faillite de copropriété à proprement parler (l'article 29-6 exclut les copropriétés du champ du livre VI du code de commerce). Les causes de difficultés des copropriétés peuvent être diverses : départ des propriétaires les plus solvables au profit de propriétaires moins solvables (phénomènes de génération, chute du marché local du logement, programme immobilier mal mené, etc.), sinistre (incendie, problème de stabilité du bâti, vieillissement, etc.), augmentation des charges (énergie, etc.), question d'environnement (environnement urbain, installation d'une nuisance, etc.), mauvaise gestion, arrivée de « marchands de sommeil » (bailleurs cherchant une rentabilité locative à court terme sans souci de valorisation patrimoniale), etc. Ces facteurs de dégradation peuvent se combiner les uns aux autres.

La copropriété peut alors entrer dans une spirale de difficultés : les impayés de charges conduisent à un mauvais entretien et donc une dégradation du bâti, qui à son tour entraîne une dévalorisation immobilière et le départ des accédants solvables et des investisseurs « patrimoniaux » au profit d'accédants impécunieux et/ou de marchands de sommeil, ceci conduisant à une accentuation des impayés de charges et ainsi de suite.

Le développement du phénomène des copropriétés en difficulté a amené les pouvoirs publics à réfléchir aux moyens d'adapter ce régime. Même si le législateur hésite à modifier en profondeur une loi pour laquelle il imagine mal ce qui pourrait la remplacer, ce mouvement d'adaptation s'est amplifié ces dernières années (plus de dix lois depuis 1996 ont modifié le texte de 1965, presque autant que dans les 30 années précédentes).

De même les pouvoirs publics ont longtemps été tentés de ne pas intervenir dans un parc privé qu'ils ne considéraient pas de leur ressort. Il a fallu que l'on assiste à des dérives graves de grands ensembles en copropriété comme à Clichy-sous-Bois et à Montfermeil (d'où sont parties les émeutes de 2005) ou à Villiers-le-Bel, Sevran, etc. pour que, tardivement, le problème soit pris en compte et que la légitimité d'une intervention publique en copropriété soit reconnue. Aussi, ce n'est que depuis 1994, près de 30 ans après la loi de 1965, que les pouvoirs publics ont institué une série de dispositifs destinés à pallier les difficultés des copropriétés : OPAH de copropriété en difficulté (1994), administration provisoire (1994), plan de sauvegarde (1996), carence (2003, modifié en 2009), mandataire ad hoc (2009). Toutefois, ces dispositifs ont été institués au « coup par coup » et sont encore mal coordonnés entre eux, et pour l'essentiel peu utilisés.

Deux types de dispositifs peuvent être distingués :

1- les dispositifs judiciaires : ils sont à l'initiative du juge judiciaire après saisine. Il s'agit de l'administration provisoire, du mandataire ad hoc et de la carence (bien que, dans ce dernier cas, la possibilité de saisine du juge est soit restreinte aux pouvoirs publics locaux, soit soumise à leur accord) ;

2- les dispositifs administratifs : ils sont à l'initiative des pouvoirs publics. Il s'agit de l'OPAH de Copropriété en Difficulté et du plan de sauvegarde.

Ces dispositifs sont essentiellement à but curatif (ils visent à traiter des difficultés avérées) même si la mesure du mandataire ad hoc instaurée en 2009 tend vers une idée de prévention des difficultés. Ce dernier dispositif est également le seul qui soit d'application automatique (seuil d'impayés fixé par la loi), alors que l'application des autres dispositifs est à l'appréciation, selon le cas, du juge ou des pouvoirs publics. Ils sont soit incitatifs (pas de modification des prérogatives des organes de gestion), soit coercitifs (administration provisoire et carence).

La description des dispositifs ci-dessous est dans l'ordre croissant des difficultés qu'elles sont censées traiter, de la prévention avant que les difficultés graves ne surviennent au traitement des cas les plus graves. Toutefois, ce classement est sujet à caution. Les dispositifs n'ayant pas été rédigés de façon coordonnée et leur mise en œuvre étant d'initiative variée, cet ordre est fréquemment mis en cause dans la pratique. Par ailleurs, pour une même copropriété, plusieurs dispositifs peuvent coexister (par exemple, un plan de sauvegarde à l'initiative des pouvoirs publics et une administration provisoire à l'initiative du juge, saisi par le syndic ou des copropriétaires).

Le Mandat ad hoc :

• Procédure instaurée par la loi n^o 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
• Cas concernés : lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 (dépenses courantes et travaux)
• Principe : si les impayés sont trop importants, le juge nomme un mandataire ad hoc qui, en trois mois (renouvelables) réalise un rapport, fait des préconisations et des actions de médiations ou de négociations. Les préconisations sont mises à l'ordre du jour de l'assemblée générale. À part cette dernière obligation et l'imputation des frais, la procédure est incitative et ne modifie pas les prérogatives des organes de gestion de la copropriété.
• Procédure : le juge est saisi par le syndic ou, s'il est inactif pendant un mois, par les copropriétaires (au moins 15 % des droits de vote), ou encore par des fournisseurs impayés de la copropriété. Il nomme le mandataire ad hoc. Le rapport du mandataire est adressé au syndic, au conseil syndical, au maire ou au président de l'intercommunalité et au préfet. Le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport.
• Financements : aucun financement public spécifique existant. Le coût est réparti par le juge entre la copropriété et le syndic ou, le cas échéant, les créanciers qui l'ont saisi.

L'OPAH de copropriétés en difficultés (ou OPAH Copropriété ou OPAH de copropriété dégradée) :

• Procédure instaurée par la Circulaire du 7 juillet 1994 du ministère du Logement et du ministère des Affaires sociales, de la Santé et de la Ville relative aux OPAH concernant des ensembles immobiliers en copropriété ayant de graves difficultés sur les plans techniques, social et financier. Dans le cadre de l'article L.303-1 du Code de la construction et de l’habitation relatif aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH).
• Cas concernés : la circulaire vise les cas « de graves difficultés sur les plans technique, social et financier ». Dans la pratique, la procédure concerne des difficultés avérées, mais généralement moins graves que le plan de sauvegarde.
• Principe : sur un ensemble de copropriétés présentant des difficultés, une collectivité locale met à disposition, avec l'aide de l'État, une équipe et des financements nécessaires à redresser ces copropriétés. La procédure est incitative et ne modifie pas les prérogatives des organes de gestion de la copropriété.
• Procédure : dans un premier temps, un diagnostic est réalisé par la collectivité locale. À la suite du diagnostic, une convention est signée entre l'État, l'ANAH et la collectivité fixant les mesures envisagées. L'opération dure 5 ans. Une équipe opérationnelle spécifique est embauchée par la collectivité (en régie ou, plus généralement, par un marché public) afin de suivre et animer le projet. Cette équipe assiste les copropriétés dans leur redressement.
• Financements : des financements spécifiques de l'État (ANAH ou ANRU selon le cas) sont prévus pour l'ingénierie et les travaux. Des cofinancements de la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales ou du 1 % logement peuvent exister.

L'administration provisoire :

• Procédure instaurée par la loi n^o 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat et modifiée en 2000 (loi SRU), 2003 (loi Borloo) et 2009 (loi Boutin).
• Inscrite dans la loi n^o 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis aux articles 29-1 à 29-6.
• Cas concernés : « Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble » (art. 29-1)
• Principe : le juge nomme un administrateur provisoire et lui confie les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical avec pour mission de redresser la copropriété. Une image consiste à dire que l'on remplace la démocratie directe de la loi de 1965 par une dictature absolue de l'administrateur provisoire.
• Procédure : la saisine est faite par les copropriétaires (au moins 15 % des droits de vote), le syndic ou le procureur. Le juge définit la mission à l'administrateur provisoire, sa durée (au moins 1 an) et l'étendue de ses pouvoirs (en général tous les pouvoirs, à l'exception de celle de disposer de l'immeuble). L'administrateur doit remettre un rapport intermédiaire dans les 6 mois (sauf quand sa mission suit un mandat ad hoc). Outre les pouvoirs conférés par l'ordonnance du juge, l'administrateur peut demander au juge la suspension des poursuites au syndicat ou la scission de la copropriété.
• Financements : des financements spécifiques de l'État (ANAH ou ANRU selon le cas) sont prévus pour l'ingénierie et les travaux. Des cofinancements de la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales ou du 1 % logement peuvent exister. Ils sont plus importants quand l'immeuble est en plan de sauvegarde et en OPAH copropriété.

Le plan de sauvegarde :

• Procédure instaurée par la loi n^o 96-987 du 14 novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville et modifiée par la loi n^o 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
• Codifiée aux articles L615-1 à L615-5 du code de la construction et de l'habitation (ainsi qu'aux articles R615-1 et suivants du même code pour la partie réglementaire).
• Cas concernés : ils ne sont pas définis par les textes, mais la nature des problèmes à traiter cités par la loi, ainsi que la lourdeur de la procédure et le montant des financements publics, a conduit, dans la pratique, à réserver cette procédure aux cas de difficultés importantes.
• Principe : il s'agit d'une procédure incitative qui ne modifie en rien les pouvoirs des organes de gestion de la copropriété, autour d'un « plan de sauvegarde visant à restaurer le cadre de vie des occupants et usagers ». Ce plan de sauvegarde, listant l'ensemble des mesures à prendre, est mis en œuvre pendant 5 ans.
• Procédure : un premier arrêté préfectoral nomme une commission dans laquelle sont représentés les pouvoirs publics et les partenaires privés, en premier lieu les représentants de la copropriété. Cette commission élabore un plan de sauvegarde. Dans un deuxième temps, le plan de sauvegarde est approuvé par un deuxième arrêté préfectoral et est appliqué pendant 5 ans (2 ans avant la loi SRU de 2000). Les mesures concernent : les structures d'administration ; les statuts des équipements publics; les travaux ; la formation et l'information des occupants ; des mesures d'accompagnement.
• Financements : des financements spécifiques de l'État (ANAH ou ANRU selon le cas), plus importants que pour l'OPAH copropriété, sont prévus pour l'ingénierie et les travaux. Des cofinancements de la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales ou du 1 % logement peuvent exister.

La carence :

• Procédure instaurée par la loi n^o 2003-710 du 1^er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et fortement modifiée par la loi n^o 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
• Codifiée aux articles L615-6, L615-7 et L615-8 du Code de la Construction et de l'Habitation
• Cas concerné : Quand l'immeuble « est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants ».
• Principe : la gravité des difficultés justifie une expropriation dérogatoire du droit commun de l'expropriation, mettant fin à l'existence de la copropriété. C'est presque une « liquidation » de la copropriété.
• Procédure : le maire ou le président de l'intercommunalité peut saisir le juge qui, après expertise, peut déclarer l'état de carence de la copropriété. À la suite de ce jugement, l'immeuble ou les immeubles sont expropriés dans des conditions dérogatoires au droit de l'expropriation (modifications de 2009). La procédure est en effet simplifiée et l'utilité publique est acquise (sans enquête publique) avec la seule ordonnance du juge et du projet simplifié. Le projet simplifié prévoit soit la réhabilitation aux fins d'habitation ou autre, soit la démolition totale ou partielle. Ensuite, l'expropriation se déroule de façon similaire au droit commun (arrêté de déclaration d'utilité publique, arrêté de cessibilité, indemnisation des propriétaires…).
• Financements : des financements spécifiques de l'État (ANAH ou ANRU selon le cas) sont prévus. Des cofinancements de la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales et du 1 % logement peuvent exister.