Syndic de copropriété

En France, pour exercer les missions de syndic professionnel de copropriété, il faut être titulaire d'une carte professionnelle qui doit être renouvelée tous les trois ans auprès de la préfecture.

Les quatre conditions d'obtention de la carte professionnelle, dite « carte s », sont établies par la loi Loi réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite Loi Hoguet, du 2 janvier 1970[5] :

• Avoir un casier judiciaire vierge. Pour les personnes morales, le casier en question est celui des dirigeants.
• Justifier de diplômes ou d'expérience professionnelle définis par le décret du 20 juillet 1972.
• Prouver que l'on garantit les fonds détenus au nom des mandants soit par un organisme de caution mutuelle, soit par une banque
• Être assuré en responsabilité civile professionnelle.

La mission du syndic est définie par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965[6], qui précise qu'il doit assurer la conservation de l'immeuble, l'application des décisions de l'assemblée générale, l'établissement d'un budget.

Le syndic a des compétences propres, sans mandat spécifique de l'assemblée générale : recouvrer les charges et agir en justice pour ce recouvrement, embaucher et révoquer le personnel de l'immeuble le cas échéant. Par exception, s’agissant du recouvrement des charges, la vente sur adjudication d'un lot requiert une décision spécifique de l'assemblée générale qui doit fixer le montant de la mise à prix.

L'exercice du métier de syndic exige des compétences juridiques, techniques, comptables et des qualités de patience, d'écoute, d'organisation, d'autorité, ainsi que d'honnêteté, nécessaires à la médiation des intérêts multiples, divergents, voire de fréquents conflits d'intérêts, au sein des copropriétés.

Depuis 2008, il existe des syndics de copropriété en ligne qui concurrencent les agences classiques. Ils sont en général moins chers et répondent à tous les critères de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970.

Le 24 novembre 2018, la Loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Loi ELAN) est votée et autorise les AG des copropriétés à se tenir à distance[7] - [8].

Le 30 octobre 2019, l'ordonnance n° 2019-1101 prise à la suite de la loi ELAN permet aux syndics de vendre des prestations aux syndicats de copropriétaires qu'ils gèrent, même si cette prestation n'entre pas dans le cadre de leur mandat de gestion[9]. En clair, un syndic professionnel peut vendre des services à la résidence qu'il gère alors même qu'en tant que syndic, il est censé avoir un devoir de conseil sur la pertinence, la qualité et le suivi des dits services rendus à la résidence. En bref, il devient le surveillant de lui-même…

Cette possibilité est défendue avec enthousiasme par les professionnels de l'immobilier qui veulent ainsi augmenter leurs revenus[10].

Les associations de consommateurs sont d'autant moins enthousiastes que cette évolution leur a été imposée autoritairement sans aucun débat au Parlement alors qu'il s'agit d'une évolution très clivante[11]. Au-delà du mélange des genres ainsi autorisé, une telle évolution augmente les risques de tensions entre copropriétaires et syndics professionnels. Non seulement des prestations vendues par le syndic en dehors de son contrat de gestion peuvent être inopportunes et trop coûteuses mais en plus, si elles déçoivent, elles risquent d'inciter les copropriétaires mécontents à se débarrasser du syndic même s'il n'a pas failli dans sa gestion proprement dite[12].

La loi du 10 juillet 1965 permet la gestion d'une copropriété par un syndic non professionnel dit également "bénévole", choisi en AG parmi les copropriétaires.

La copropriété peut également être gérée sous la forme coopérative en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 : le syndic est le président du conseil syndical.

Le syndic bénévole ou coopératif est responsable juridiquement devant le syndicat de copropriété. Il peut se faire assister dans sa mission, tout en respectant l'article 18 de la loi de 1965 listant les obligations du syndic.

La loi française permet aux copropriétaires de changer de syndic de copropriété. Néanmoins, plusieurs conditions limitent ce droit.

• Le syndic de copropriété est nommé pour une durée maximale de trois années de date à date. La durée de son contrat est mentionnée dans son contrat.
• Il ne peut pas être démis sauf si :
  • les copropriétaires décident de s'organiser en syndicat coopératif de copropriété : l'organe décisionnaire est le conseil syndical, qui aura élu parmi ses membres le syndic de la copropriété, lequel prenant - de fait - la fonction de président du conseil syndical.
  • les copropriétaires décident de confier la gestion de la copropriété à l'un d'entre eux qui deviendra syndic non professionnel de la copropriété (souvent appelé "syndic bénévole", ce qui est un non-sens puisqu'il peut percevoir une rémunération compensatoire pour cette fonction)
  • les copropriétaires font la demande par lettre recommandée avec accusé de réception que soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire le changement de syndic en précisant celui qui prendra la relève (c'est alors une simple non-reconduite de contrat)

• Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Informations complémentaires relatives au contrat de syndic dans les recommandations de la commission des clauses abusives
• Joëlle Duchet-Nespoux et Philippe Biard, Le grand livre des syndics et syndicats de copropriétés, Paris, Éd. De Vecchi, 2003 (nouvelle éd.), 341 p. (ISBN 2-7328-0868-7)
• Sylvie Savignac-Coindreau, Le syndic bénévole : mode d'emploi pour un non-professionnel, Héricy, Éd. du Puits fleuri, 2002 (2^e éd.), 429 p. (ISBN 2-86739-192-X)
• Guy Vigneron, Le syndic de copropriété : désignation, mission, responsabilité, Paris, Litec, 2009 (5^e éd.), 381 p. (ISBN 978-2-7110-1086-8)
• Cyril Sabatié, "Copropriété" : Statut, Gestion, Contentieux, Personnel, Delmas, XXI^e édition 2011-2012.
• Thierry Poulichot, "Syndics : La Prévention des différends", Le Puits fleuri, 2020, 366 p. (ISBN 978-2-86739-666-3)

• Syndic, priez pour nous, film documentaire d'Emmanuel Laborie, CNC, Paris, 2008, 53 min (DVD), La Huit Production

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• Frais de mutation (copropriété)
• Glossaire de l'immobilier