Copropriété divise au Québec

La déclaration de copropriété est à la fois un acte constitutif et un contrat régissant les droits, devoirs et responsabilités des différents acteurs: le déclarant/promoteur, les copropriétaires, les administrateurs, le syndicat, les locataires et occupants.

À la publication de la déclaration de copropriété est créée le syndicat de copropriété, soit la personne morale qui agira en vue de la gestion et de l'administration de l'immeuble[3] - [4]. L'octroi de la personnalité juridique permet notamment au syndicat de signer tous contrats en son nom propre et de se représenter lui-même dans toutes procédures sans devoir y mettre en cause ses copropriétaires.

Le syndicat de copropriété est géré et administré tel une hydre à deux têtes : certains pouvoirs étant dévolus à l'assemblée des copropriétaires tandis que d'autres sont dévolus au conseil d'administration.

La déclaration de copropriété est divisée en trois parties:

1. L'acte constitutif de copropriété : il s'agit probablement de la partie la plus importante en raison de son contenu mais aussi du fait qu'une fois rédigée et publiée il sera difficile d'obtenir la double majorité requise en assemblée de copropriétaires afin de la modifier[5]. Elle contient la définition de la destination de l'immeuble, des parties privatives, et des parties communes. Elle détermine aussi la valeur relative de chaque fraction ainsi que la méthode suivie pour l'établir. Enfin, l'article 1053 du Code civil du Québec indique qu'elle prévoit aussi toute convention relative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Cette notion de convention reste vague est difficile encore aujourd'hui à distinguer de ce que doit contenir le règlement de l'immeuble, plus spécifiquement en ce qui concerne l'imposition de pénalités aux copropriétaires récalcitrants. Finalement, l'acte constitutif prévoit aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du syndicat et de l'assemblée des copropriétaires.
2. Le règlement de l'immeuble : le règlement intérieur régit les règles de vie interne quotidiennes, soit celles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives à l'administration et au fonctionnement de la copropriété. C'est le règlement qui prévoit notamment le nombre d'administrateurs et leur mode d'élection, ainsi que les règles relatives à la tenue de l'assemblée des copropriétaires. C'est aussi le règlement qui énumère les interdictions diverses tel que la possession d'objets potentiellement dangereux, les règles relatives aux travaux dans les parties privatives et à la présence d'animaux.
3. L'acte descriptif des fractions : il s'agit de la dernière partie de la déclaration. Elle se limite souvent à énumérer les numéros de lots privatifs et de lots communs. Il contient aussi une désignation des droits réels grévant l'immeuble ou existant en sa faveur, or en réalité on observe de plus en plus que la description de ces droits réels est contenue à l'acte constitutif.

La destination de l'immeuble est un élément majeur de la copropriété divise au Québec. le copropriétaire ou l'acheteur potentiel trouvera une définition de la destination de l'immeuble dans la déclaration de copropriété pour partie seulement. Plus spécifiquement, c'est l'acte constitutif de copropriété qui établira non seulement la destination de l'immeuble mais aussi celle des parties privatives et des parties communes[6].

Quoique la notion de destination d'immeuble soit vague, elle n'en reste pas moins un élément d'interprétation de la vie dans une copropriété spécifique plutôt qu'une autre. On pourrait trouver des restrictions justifiées dans le cadre d'une copropriété dont la nature est strictement résidentielle tandis qu'elle serait totalement injustifiée dans le cadre d'une copropriété dont la destination d'origine est un condo-hôtel ou encore de résidence pour personnes âgées.

L'article 1056 du Code civil du Québec reprend le principe qu'il est parfois nécessaire de protéger la minorité de la tyrannie de la majorité lorsqu'il édicte que ne sont permises que les restrictions justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation. Ainsi, il fut décidé qu'une copropriété ne pouvait pas modifier sa déclaration de copropriété en vue d'interdire totalement les animaux, il est toutefois possible de moduler le droit en limitant le nombre d'animaux et leur poids[7] - [8].

Cette même logique s'applique quant au droit du copropriétaire de louer son « condo ». Un syndicat pourra moduler le droit des copropriétaires en limitant la location à un minimum d'un an afin d'éviter les va-et-vient de la location court-terme[9] mais il ne pourra pas purement et simplement interdire aux copropriétaires de louer. Et dans le contexte de condo-hôtel, il devient alors impossible d'envisager une telle modulation de bail à un an minimum.