Progress Residential

Les Panama Papers ont permis (en 2021) de démontrer le rôle majeur de Pretium Partners (basée à New York, cofondé en février 2012 par Mullen et Curtis Schade en même temps que Progress Residential) et de sa stratégie d'investissements dits alternatifs[13].

Progress Residential met en œuvre un plan stratégique défini au sein de sa maison-mère Pretium Partners, par Don Mullen, fondateur et PDG de Pretium, où selon le site internet de l'entreprise, « il dirige la société et est chargé de veiller au respect de sa philosophie d'investissement, de communiquer étroitement avec les clients concernant les produits et les stratégies, et de contribuer son expérience aux décisions stratégiques concernant les investissements et la direction de l'entreprise »[17].

Cette stratégie est principalement déclinée par Progress Residential dans les zones périurbaines de la « ceinture de soleil des États-Unis » (zone particulièrement recherchée par les classes moyennes, notamment au moment de la pandémie qui a incité ceux qui le pouvaient à quitter les centres-villes denses et à télétravailler). Il s'agit d'acheter, aussi vite et aussi peu cher que possible, des dizaines de milliers de maisons unifamiliales pour ensuite les restaurer et les louer à des Américains trop pauvres pour acheter une maison ou ne le souhaitant pas, ou déjà lourdement endettés et/ou sans accès au prêt sur hypothèque. Dans un premier temps, c'étaient essentiellement des maisons saisies pour impayés de loyers, rachetées par milliers, à bas prix (en 2013, les prix de ces maisons étaient 29% inférieurs à ceux d'avant la crise des subprimes, en 2006)[1]. C'étaient aussi des maisons mises aux enchères ou en vente, souvent achetées cash, avant même qu'elles aient eu le temps d'être vendues aux clients normaux. C'est ainsi que Progress Residential est devenu l'un des plus grandes entreprise propriétaires et gestionnaires de maisons individuelles louées aux États-Unis[13].

En 2021, ensemble, ces trois entités commerciales et financières (Pretium Partners, Progress Residential et Front Yard Residential) font partie aux États-Unis, de celles qui ont sciemment le plus profité de la longue vague de saisies et expulsions causées par la crise des subprimes puis la crise de 2008. L'ICIJ, se basant sur les Pandora Papers, dénonce une stratégie cyniquement prédatrice, rappellent qu'en 2008, un record a eu lieu, avec plus de 3 millions de logements saisis par les banques et autres prêteurs en 12 mois. Les maisons pavillonnaires acquises par Progress Residential (et d'autres groupes du même type) sont maintenant louées à des familles qui n'ont pas (ou plus) les moyens d'acheter des maisons, même « d'entrée de gamme »[13].
Les maisons recherchées étaient (et sont encore en 2021) celles construites au cours des 15 dernières années, vendues entre 70 000 $ et 190 000 $, et préférentiellement situées dans les parties plutôt suburbaines de la « ceinture du soleil » (« U.S. sunbelt) » Le rythme d'achat de ces maisons par Progress Residential a atteint environ 2 000 maisons par mois.

Ceci a été rendu possible, à relativement peu de frais, par un algorithme de recherche de propriétés à vendre et un système d'offres d'achat rapide (maison payée cash si cela peut accélérer le processus de vente)[13] ; Début 2017, Progress Residential avait déjà acquis plus de 20 000 logements dans 14 marchés clés, avec en 2016 une hausse des nouveaux loyers de 5 % et de 4 % annoncés pour 2017)[18]. En 2016, 95% des dizaines de milliers de maisons devenues propriétés de Progress Residential étaient louées et rapidement relouées après le départ ou l'expulsion de certains locataires.

L'étude des Pandora Papers a mis en évidence un plan d'affaires sciemment construit pour tirer profit du krach immobilier américain des années 2000. Ce Krach a mis en faillite ou défaut de paiement des millions de propriétaires américains conduisant souvent à la forclosure, c'est-à-dire à un grand nombre de saisies de maisons individuelles destinées à rembourser les créanciers (banques ou autres prêteurs). Cet afflux de maisons sur le marché, combiné à un appauvrissement économique des classes pauvres et moyennes, a empêché ces dernières d'acheter des maisons, tout en maintenant des bas prix de vente. Pretium, au travers de Progress Residential visait préférentiellement des maisons construites au cours des 15 dernières années et dont le prix se situait entre 70 000 $ et 190 000 $. Ils avaient prévu d'en acheter des dizaines de milliers dans les parties plutôt suburbaines de la « ceinture du soleil » (« U.S. sunbelt) », ce qu'ils ont fait et continuent de faire, pour ensuite louer ces maisons à des familles ayant perdu leur logement ou qui ne pouvaient plus prétendre à un prêt hypothécaire[13].

De par ses moyens, algorithmiques notamment, Progress Résidential a une « position concurrentielle forte », pouvant supplanter la plupart des autres acheteurs « d'entrée de gamme », grâce à des offres d'achat conclues en quelques heures souvent, avec paiement cash et en surenchérissant s'il le faut sur les offres des familles cherchant une maison. Progress fait partie des quelque méga-acheteurs de maisons pavillonnaires, dont une étude universitaire (basée sur l'analyse de plus de 70 000 ventes de logements unifamiliaux) a montré que, soutenus par de grands investisseurs immobiliers, ont toutes les liquidités nécessaires, et un pouvoir de négocier sans comparaisons : dans les années 2010, toutes choses égales par ailleurs, ils achetaient environ 10 % moins cher qu'un acheteur individuel (l'équivalent d'une maison gratuite pour 9 achetées)[13]. Ces maisons sont ensuite rénovées et louées ; notamment proposées à ceux qui n'ont pas pu les acheter ou qui ne peuvent plus les acheter. Ainsi dans une même rue sur 32 maisons existantes, 19 ont été achetées par Progress Residential en 6 ans ; et selon l'évaluateur immobilier du Comté, « près d'une maison sur dix appartient désormais à une fiducie de placement immobilier, et ces investissements font grimper les prix des maisons »[13]. En 5 ans (de 2016 à 2021) les prix de location de l'immobilier individuel ont bondi de plus de 30 % dans cette région[19].

Progress Residential, et d'autres groupes d'investissement immobiliser tendent ainsi à construire une position monopolistique face aux familles de classe moyenne souhaitant habiter dans le pavillon de banlieue, qui se voient imposer selon l'ICIJ des hausses de loyer injustifiables et injustes, des services de mauvaise qualité en termes d'entretien, et des frais excessifs (y compris des frais d'expulsion). À titre d'exemple, fin 2021, dans le comté de Rutherford (Tennessee), après que des fiducies de placement immobilier aient inondé le marché locatif, en supplantant les acheteurs « d'entrée de gamme, le comté s'est retrouvé « classé au cinquième rang des comtés américains les moins abordables pour les acheteurs de maisons lorsqu'on considère les salaires dans la région, selon la société de données immobilières ATTOM Data Solutions »[13].

En effet, selon des documents jusqu'alors non divulgués et selon les témoignages d'anciens employés et les locataires habitant dans des maisons qu'ils louent à Progress Residential, « l'entreprise est lente à répondre aux demandes de maintenance mais rapide à facturer des frais » et elle n'hésite pas à réclamer des pénalités, à expulser ; au profit des riches actionnaires et investisseurs du monde entier, et au détriment de ceux qui espèrent accéder à la propriété à coût raisonnable mais se retrouvent face à des hausses de loyer injustes, une mauvaise qualité de logement, et des frais d'entretien et autres excessifs[13].

L'entreprise ne cache pas sa volonté de s'enrichir à la manière des fonds vautour, en profitant des faillites individuelles et de la crise, ce qui n'est pas illégal.

L'anonymat de la plupart de ses investisseurs a à peine été dévoilé par les documents des Pandora Papers.

Seuls trois d'entre eux y sont désignés, figurant tous parmi les personnages ayant volontairement profité du krach immobilier américain[13], dont :

• Stephen Bronfman, l'un des plus puissants donateurs politiques du Canada, héritier de la fortune d'un milliard de dollars des spiritueux Seagram[13] ; ce canadien est le fils du milliardaire Charles Bronfman et héritier d'un milliard de dollars provenant de l'entreprise de spiritueux Seagram, financeur d'une fiducie (Kolber Trust) basée dans le paradis fiscal des îles Caïmans, fiducie qui en 2012 disposait de dizaines de millions de dollars provenant de deux des familles les plus riches et financièrement influentes du Canada Bronfman a été le principal collecteur de fonds du premier ministre libéral Justin Trudeau). Une fiducie des îles Caïmans contenant de l'argent de la famille Bronfman investi dans un fonds qui deviendrait le géant de l'immobilier américain à succès et controversé Pretium Partners. ANDREW VAUGHAN)[16]. Selon le Toronto star, un juriste ayant travaillé pour Jonathan Kolber, a précisé que le Kolber Trust aurait été dissous en 2016 et ses avoirs ont été, selon lui, transférés en Israel[16] ;

• Vikrant Bhargava, magnat des jeux d'argent en ligne, dont l'investissement via une fiducie basée à Singapour est passé de 6,6 millions de dollars à 9,4 millions de dollars en cinq ans. Sa première société, cofondée à ses débuts à la Bourse de Londres, est en 2021 évaluée à 8,5 milliards de dollars[13]. Bhargava a dit n'être que vaguement au courant de son investissement dans le Groupe Pretium/Progress Residential, qui aurait été selon lui réalisé par sa « fiducie familiale » basée à Singapour.

Les Pandora Papers ont montré que l'entreprise a fait appel à des systèmes complexes (offshore notamment) pour minimiser l'exposition des investisseurs étrangers à l'impôt américain dû.

Selon une analyse de ces documents faite par des experts fiscaux, la maison mère de Progress Residential (Pretium Partners) a explicitement pris des dispositions juridiques pour protéger ses investisseurs (étrangers notamment) d'une imposition normale aux yeux de la loi américaine[13] :
Les investissements venus de l'étranger étaient versés à un fonds partenarial basé aux îles Caïmans, évitant des déclarations de revenus à faire aux États-Unis. L'argent était ensuite transféré à une entité « contrôlée nationalement » dans le Delaware (où les investisseurs n'ont pas à payer les taxes élevées imposées ailleurs aux étrangers tirant des revenus de l'immobilier américain). Puis l'entité du Delaware finançait des fiducies de placement immobilier (FPI) qui seront les propriétaires des maisons de location aux yeux de la loi (sachant que ces FPI ne sont pas tenues de payer d'impôts sur les revenus tirés de la location)[13].

Interrogé par l'ICIJ sur sa stratégie fiscale, Pretium a déclaré (2021) « nos véhicules d'investissement sont structurés et gérés conformément aux meilleures pratiques du secteur ». Et Bhargava qui est maintenant domicilié au Royaume-Uni a affirmé se conformer pleinement aux lois fiscales pertinentes, ajoutant que les fiduciaires qui gèrent sa fiducie familiale ont choisi d'investir dans Pretium sans que lui-même ait eu accès au produit et que les administrateurs soient informés des impôts que Pretium aurait pu normalement payer aux États-Unis[13].

Mullen bénéficie lui-même de ces avantages fiscaux, malgré des revenus probablement très élevés : selon les calculs d'Emmanuel Yimfor, professeur adjoint de finance à la Ross School of Business de l'Université du Michigan, d'après les documents disponibles au moment de son analyse, si l'entreprise atteint 17,5 % de rendement prévu, le salaire de Mullen et d'autres gestionnaires de fonds pourrait dépasser le milliard de dollars, or ces bénéfices, présentés comme des « intérêts reportés », ne sont imposés (au taux de gains en capital) qu'à un bas niveau car bénéficiant aux USA d'un allégement fiscal[13].

En 2008, Margaret Sadler (qui tient ici dans les mains son ordre d'expulsion pour saisie de sa maison, et un document modificateur), avec ses avocats, qui ont dans ce cas réussi à faire annuler la saisie (le juge du tribunal de district du Colorado a considéré que la Banque de New York n'a pas été en mesure de prouver qu'elle était la véritable partie intéressée)

Affichette annonçant la prolongation (face aux conséquences de la crise de 2008) du moratoire des CDC interdisant les saisies de maisons et les expulsions durant la pandémie).
(souvent, ce Plan américain de secours ne sera pas respecté)

En 2020-2021, des chiffres et témoignages vérifiés par des scientifiques et des journalistes, dans plusieurs zones géographiques, ont montré que Progress Résidentiel, à chaque vague de pandémie a continué à expulser et mettre à la rue les locataires en retard de loyers, et ce, en dépit du moratoire imposé par le gouvernement, et dans certains cas même après que les résidents aient demandé par écrit un allégement ou des aides dans le cadre des aides étatiques ou d'ONG. Le même constat a été fait chez certains de ses concurrents : Invitation Homes Inc (INVH.N, 1er propriétaire de maisons unifamiliales aux États-Unis) ; S2 Capital (basée à Dallas) et d'autres riches entreprises de location immobilières.

Non seulement les avis d'expulsions et les expulsions n'ont pas cessé, mais souligne Reuters, ils ont même augmenté dans certaines villes après l'établissement du moratoire du CDC, notamment à Columbus, dans l'Ohio ; Richmond] en Virginie et Jacksonville, en Floride[8] (et le plus souvent il s'agissait de personnes de couleur ont souligné des parlementaires et diverses ONG)[8]. Ces expulsions ont été appuyées par des juges et les shérifs locaux, souvent alors même que les locataires étaient particulièrement vulnérables, et alors que les sociétés propriétaires ne manquaient pas d'argent ; bien au contraire, certaines ayant même réalisé des bénéfices historiques ces années-là[8].

En 2021, selon une enquête spéciale publiée par Reuters (le 23 avril 2021)[8], aucune statistique complète existe pour l'ensemble des Etats-Unis sur ce sujet, mais :

• une étude faite dans seulement 27 comtés de sept États par le Private Equity Stakeholder Project (ONG de Chicago étudiant les impacts sociaux des investissements en capital-investissement a montré qu'entre le début de la pandémie et avril 2021, ces grandes entreprises propriétaires ont déposé près de 70 000 demandes d'expulsion[8] ;
• dans les 27 villes suivies dans le cadre d'un projet de recherche scientifique, le Princeton University Eviction Lab, a trouvé 318 091 familles confrontées à des procédures d'expulsion lors de la pandémie, dont à Phoenix, Milwaukee et Dallas[8].

En 2016 une première alerte avait déjà été lancée par un rapport de la Federal Reserve Bank of Atlanta qui montrait que Colony Starwood (qui sera alors bientôt racheté par Invitation Homes) avait menacé d'expulsion plus de 30 % de ses locataires, alors qu'Invitation Homes faisait de même auprès de 15 % de ses locataires. Selon cette étude de la FED, le meilleur prédicteur statistique de la réception d'un avis d'expulsion était que locataire soit noir.
Invitation Homes a ensuite répondu avoir beaucoup changé et affirmé que ces données étaient devenues obsolètes et « non pertinentes », ajoutant que la race « n'a aucune incidence sur aucun aspect de l'entreprise ».

Ces faits ont ému ou choqué une grande partie de la population et certains élus, car ces entreprises, parfois financièrement aidées par l'État pour mieux résister à la pandémie, ont en réalité réalisé leurs plus grands bénéfices historiques justement lors de la pandémie (par exemple, Reuters souligne qu'Invitation Homes a battu ses records de gains en 2020 avec 200 millions de dollars gagnés alors que ses taux d'occupation de maisons approchaient les 100 %. Son action a presque doublé en un an, entre mars 2020 et avril 2021[8].

Et Reuters rappelle que dans de nombreuses juridictions, même si une affaire a été réglée ou classée, elle persiste dans le dossier du locataire, ce qui lui rend souvent ensuite plus difficile l'obtention d'un logement (ou de crédits)[8]. En outre, dans certains Etats, le locataire n'a que peu de chances face aux propriétaires, banques et autres prêteurs. Ainsi en Floride (où les expulsions semblent avoir été les plus nombreuses lors de la pandémie en 2020/2021), le législateur n'a donné aux locataires que cinq jours pour soit payer, soit débarrasser la maison. Une expulsion reste en outre pour toujours une marque infamante inscrite dans les dossiers publics concernant le locataire (même si finalement le juge a décidé que l'expulsion n'est pas justifiée et que le locataire peut rester à son domicile)[8].

Le viol du moratoire expose théoriquement ces entreprises à des amendes pouvant atteindre 200 000 $ par incident – et jusqu'à 500 000 $ si la violation entraîne un décès[8], mais ces grandes entreprise disposent d'avocats rodés aux expulsions, trouvent parfois un appui auprès des juges. Ainsi en janvier 2021, Progress Résidentiel, a poursuivi la famille Reynolds dans le cadre d'une demande d'expulsion pour plus de 10 000 $ en loyer impayé, frais de retard et autres frais. Et alors que les Reynolds déclaraient au tribunal qu'ils étaient admissibles à la protection assurée par le moratoire du CDC. Progress a contesté cette déclaration, arguant dans un document judiciaire que le moratoire « est une tentative inconstitutionnelle de créer un pouvoir de police général pour le gouvernement fédéral ».

Au printemps 2021, interrogé par la presse, Progress Residential se défendait en affirmant qu'elle et ses sociétés liées « n'ont expulsé aucune personne couverte par une déclaration CDC valide », mais qu'elles « se réservent le droit de procéder conformément à la loi applicable » ; un porte-parole de Progress Residential a imputé le déni de validité du moratoire à un avocat externe avec qui "Progress ne travaille plus" ajoutant que la société n'avait ni approuvé ni examiné de dossier juridique, et qu'elle a «travaillé avec le résident en question pour obtenir une aide locative significative (...) ils sont toujours dans la maison»[8]. Fin 2021 le lobby des loueurs américains de maisons unifamiliales affirme que ses sociétés membres ont (au 30 juin 2021) collectivement fourni une forme d'assistance à plus de 80 000 personnes, dont en octroyant des délais de paiement de loyer aux résidents dans le besoin ; en les aidant à identifier des aides possibles (50 millions de dollars auraient ainsi été trouvés) ; en maintenant leur service aux résidents 24h/24 et 7j/7, en permettant des « visites virtuelles de maisons » pour les relouer plus rapidement (sans visites lors du confinement) ; et en offrant des logements sûrs et sécurisés à des familles et individus touchés mis en difficulté par la COVID-19[22].

Dans la présentation que l'entreprise fait d'elle-même sur sa plateforme en ligne, il est écrit :

« Nous célébrons le logement équitable. Nous ne nous contentons pas de suivre les directives en matière de logement équitable, nous les célébrons. La loi sur le logement équitable a été établie dans le cadre de la loi sur les droits civils de 1968 pour protéger les personnes contre la discrimination lorsqu'elles se livrent à des activités liées au logement, comme la location ou l'achat d'une maison. Nos politiques garantissent que toutes les personnes qui demandent à louer l'une de nos maisons sont traitées de manière juste et équitable »[23].

Mais de nombreux observateurs disent ne pas constater que ces engagements soient réels sur le terrain :

Outre que les critères d'attribution des locations éliminent pour plusieurs années la plupart des personnes ayant purgé une peine de prison (fait très courant aux Etats-unis), ce qui est source d'accès discriminatoire au logement, un phénomène jugé préoccupant par diverses études dans ce pays[24].

Fin mars 2021, à la suite de nombreuses plaintes d'habitants expulsés, et face à de nombreux cas documentés par la presse, le Consumer Financial Protection Bureau et la Federal Trade Commission ont tous deux annoncé l'ouverture d'une enquête sur les pratiques d'expulsion, en particulier pratiquées par les principaux grands propriétaires multi-États, les services de gestion des expulsions et les sociétés de capital-investissement[8].

Le Congrès a aussi ouvert une enquête pour savoir s'il y a eu viol du moratoire national sur les expulsions en temps de pandémie, et le sénateur Sherrod Brown (D-Ohio), qui préside la Commission sénatoriale des banques, a demandé à Progress Residential d'expliquer pourquoi ses demandes d'expulsion à l'ère de la pandémie semblent avoir pesé davantage sur les communautés à majorité noire (alors que dans l'article 20 du document sur les critères d'éligibilité à la location d'une maison de Progress Résidentiel, ce dernier s'engage « en faveur de l'égalité de logement ; Le propriétaire et ses agents s'engagent à offrir des opportunités de logement égales à tous les candidats à la location, sans distinction de race, de couleur, de religion, d'origine nationale, de sexe, de handicap, de statut familial ou de tout autre statut protégé »)[13].

Selon Reuters (2021) « les principaux grands propriétaires de maisons à louer dans plusieurs Etats forcent les gens à quitter leur domicile malgré les interdictions du gouvernement et/ou avant que les locataires ne soient conscients de leurs droits », sachant qu'en outre « beaucoup de locataires parmi les Américains les plus âgés et les personnes de couleur risquant déjà d'être expulsés sont aussi déjà confrontés à des risques accrus de COVID-19 »[8]. Pour Rebecca Kelly Slaughter (présidente par intérim de la Federal Trade Commission, « la mauvaise conduite des grands propriétaires multi-États et des sociétés de capital-investissement a un impact énorme sur les locataires à travers le pays »[8].

Part du total des maisons unifamiliales louées propriétés d'un « méga-loueur », Progress Résidentiel étant le second d'entre eux (ici dans les 10 États où ces grands propriétaires-loueurs sont les plus présents).
(Unité = %)

Dans la décennie 2010-2020, le marché américain de la location a été une aubaine pour de gros investisseurs qui cherchent à en faire un marché captif, au détriment des locataires. Certains observateurs du marché alertent sur le fait que les grandes entreprises du secteur locatif unifamilial sont dans position concurrentielle[25] anormalement forte.

Bien que certains des méga-propriétaires commencent à peiner à valoriser les maisons qu'ils ont achetées (les prix de vente ont grimpé dans l'après-crise de 2008), les investisseurs spéculateurs pèsent, et de plus en plus, sur le marché du logement, alimentant un phénomène d'accaparement des biens locatifs, voire de rétention de la ressource en maisons uni familiales à loyers modérés (pour rappel : au sens économique du terme, l'accaparement est une manœuvre économique réalisée par un ou plusieurs individus qui accumulent un bien pour provoquer sa raréfaction artificielle et une montée des prix ; et en finance, l'accaparement est une combinaison de spéculation et de manipulation de marché, c'est une des formes d'abus de marché).

En novembre 2021, Redfin[7] alerte sur une nouvelle et anormale financiarisation du marché du locatif aux Etats-Unis : les investisseurs y représentaient plus de 18,2% des achats de logements (record historique)[26]. Ils y ont dépensé 120 000 $ de plus que le prix de vente médian au cours du trimestre, ce qui signe une crise croissante de l'« abordabilité » du logement, locatif notamment. Comme de grands fonds d'investissement ((ex : BlackRock), Progress Résidentiel continue à acheter toujours plus de maisons, acceptant même d'en racheter plusieurs milliers à Zillow, apparemment au prix du marché.

De son côté, en 2021, le lobby de la location de maisons unifamiliales à grande échelle (NRHC) nie que les grands propriétaires accaparent une part significative des maisons, et qu'ils influent réellement sur les prix du marché, car à l'échelle du pays, lors « de la grande récession de 2007-2011, les sociétés de location de maisons unifamiliales ont acheté environ 2 % des maisons vendues par le biais de saisies et de ventes à découvert », et toujours selon le NRHC, en 2020, « les sociétés de location de maisons unifamiliales ont représenté moins de 0,14% des maisons achetées ». Mais le NRHC reconnait des taux plus importants dans les 10 États où les mégaloueurs sont les plus présents (Cf. graphique ci-contre). Et ses détracteurs notent que ces maisons sont justement celles qui étaient les plus recherchées et que grâce à leurs algorithmes et à leurs moyens financiers, les méga-propriétaires éliminaient les citoyens normaux du jeu de la concurrence.

Une affichette fait savoir que les tuyaux de cuivre ont été retirés de cette maison après sa saisie (pour empêcher leur vol)
(photo prise en septembre 2008)

Cartoon (2009 01 12) présentant Joe le plombier, qui n'arrive pas à « ouvrir le robinet » des aides financières mises en place par le gouvernement pour aider les habitants menacés de saisies immobilières à conserver leur logement

En 2021 plusieurs tendances conjuguent leurs effets : la pandémie encourage le télétravail. Elle désirables les maisons ciblées depuis 2012 par les algorithmes de Progress Résidentiel et ses concurrents. De nombreux Américains plutôt riches choisissant de quitter la ville pour une maison pavillonnaire plus spacieuse avec jardin[27]. Les systèmes de blocage du taux hypothécaire conduisent à des taux hypothécaires records[28]. La vente de maisons habitables diminue et prix des maisons s'envolent (selon Pretium : un Américain moyen occupe sa maison 14 ans en 2021, contre 6 ans en 2005)[29]. En conséquence, note Redfin, la demande de résidences secondaires aux USA est en forte hausse, poussant les prix largement au-dessus du niveau « pré-pandémique » (avant 2020) ; conséquemment, même les loyers des maisons les moins chères battent des records.

Les méga-loueurs tels que Progress Residential vendent aussi le rêve américain, celui de la maison pavillonnaire aseptisée, sécurisée et non-mitoyennes. Or ce modèle est celui qui contribue le plus à l'étalement urbain, à la dépendance à l'automobile et à la surexploitation de ressources naturelles, à la destruction de sols agricoles ou forestiers, aux empreintes écologiques,énergétique, eau et carbone les pires pour le logement, et in fine celui qui, globalement, appauvri le plus les Américains : Moody's Analytics a estimé que fin avril 2021, environ 7 millions de locataires américains ne seraient pas en état de payer environ 40 milliards de dollars en loyers, services publics et frais. Sachant qu'en 2019, avant la pandémie, 900 000 ménages environ étaient expulsés chaque année dans le pays[8], Progress Residential n'a néanmoins pas cessé d'augmenter ses loyers et frais connexes durant cette période.

En 2021, Progress Residential affirme dans un communiqué de ses loyers et ses frais respectent « les normes de l'industrie et les taux du marché ». Et les responsables de Pretium disent « adhérer au moratoire fédéral sur les expulsions et travailler selon les normes éthiques et juridiques les plus élevées ». Pourtant, en décembre 2021, plus de 3 000 personnes ont afflué sur un groupe Facebook créé par et pour les locataires, groupe dénommé Victims of Progress Residential note l'ICIJ[13].

• Invitation Homes Inc (INVH.N) (INVH.N) (1er propriétaire de maisons unifamiliales aux États-Unis)
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