Causes de la bulle immobilière américaine des années 2000

L'amour des américains pour leur maison est très largement connu et reconnu[3]; néanmoins l'enthousiasme actuel affiché pour l'accession à la propriété est probablement très élevé même au regard des standards américains, ce qui a amené certains professionnels à qualifier le marché immobilier de « mousseux »[4], de « folie spéculative »[5], voire de mania[6]. De nombreux observateurs ont commenté ce phénomène[7] - [8] - [9] et l'exemple le plus marquant est la couverture du magazine Time du 13 juin 2005[3], qui est souvent considéré comme le signe le plus marquant du sommet de la bulle immobilière[10]. Mais un article en 2007 du magazine Forbes met en garde que « Le fait de réaliser que la mania aux États-Unis pour l'immobilier est en dehors de toute proportion par rapport à la réalité, fait qu'il est nécessaire de regarder aussi en détail le boom des prêts à risques subprimes... les taux des prêts et les traites mensuelles — ont commencé à augmenter, de nombreux de ces nouveaux accédants à la propriété vont rencontrer des difficultés à joindre les deux bouts... Ces emprunteurs sont dans une situation financière bien pire que celle avant l'achat »[11]. La bulle immobilière a également créé un boom au niveau de la profession des agents immobiliers. Par exemple, la Californie a enregistré -un demi-million de licences— un pour cinquante-deux actifs dans l'État en hausse de 57 %, les cinq années précédentes[12].

Le taux global de propriétaire a augmenté d'un niveau de 64 % en 1994 (il est à peu près équivalent à celui de 1980) à un plus haut historique jamais observé de 69,2 % en 2004[13]. Un des slogans de la campagne de George Bush en 2004 est une société de propriétaires qui souligne la forte préférence et l'influence sociale des Américains afin d'être propriétaire de leur maison dans laquelle ils vivent à l'opposé de la démarche de louer. Néanmoins, dans de nombreuses parties des États-Unis, le loyer ne couvre pas les coûts de l'emprunt; le montant médian des traites au niveau des emprunts est de 1 687 $ par mois, a peu près le double du loyer médian de 868 $ par mois, bien que le ratio puisse varier de manière significative d'un marché à un autre[14]. Les rapports d'activités suspectes afférentes à la fraude aux emprunts ont augmenté de 1,411 % entre 1997 et 2005. À la fois des emprunteurs ont cherché à acheter des maisons dont ils n'avaient pas les moyens en rapport et des professionnels à la recherche de profit facile ont été impliqués[15].

Mythe que « l'immobilier ne baisse jamais »

Parmi la population américaine, le statut de propriétaire est largement estimé, dans de nombreux cas, comme préférable à celui de locataire et tout particulièrement lorsque la durée d'occupation espérée est supérieure à cinq ans. Ceci est dû au fait que la traite mensuelle du prêt à taux fixe utilisé afin de rembourser la dette génère avec le temps une accumulation de capital pour le propriétaire, les intérêts payés permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt, tandis qu'à l'exception de la réduction de taxe personnelle accessible au locataire mais non au propriétaire, les loyers sont à fond perdu. Néanmoins, dans le cas d'un investissement où il s'agit d'un actif où l'on espère qu'il va se valoriser dans le temps à l'opposé du placement de père de famille, l'immobilier n'est pas un investissement sans risque. La croyance populaire que contrairement aux actions, les prix de l'immobilier ne baissent jamais a contribué à la fièvre d'achat. La valeur des actions est calculée en temps réel de manière permanente ce qui fait que les investisseurs sont témoins de la volatilité. Comme les maisons sont évaluées au mieux de manière annuelle, la perception de volatilité est lissée. L'affirmation que les prix de l'immobilier, au niveau national, ne font qu'augmenter a été observée effectivement pour les États-Unis au moins depuis la Grande Dépression[16] et l'industrie immobilière a largement communiqué sur ce sujet[17] - [18]. Néanmoins, les prix de l'immobilier peuvent monter ou descendre localement comme le montrent des indices historiques dans des villes ou régions comme New York, Los Angeles, Boston, Japon, Vancouver, Séoul, Sydney, et Hong Kong; de larges évolutions à la hausse comme à la baisse peuvent être observées dans de nombreuses métropoles américaines. Par exemple, depuis 2005, l'indice médian ajusté de l'inflation en glissement annuel est en baisse (de plus de 10 % en 2006) pour des maisons individuelles dans le Massachusetts[19].Family Home Inflation Adjusted Median Prices, 2004–2006.

Indice déflaté en glissement annuel des maisons individuelles durant la période 2004–2006 extrait des données publiques du gouvernement américain et de l'association des agents américains du Massachusetts. Notez que : (1) l'évolution des prix en glissement annuel décroît; (2) la baisse des prix s'accélère; (3) l'allure générale de cette courbe est cohérente avec un sommet du marché immobilier et cohérente avec un sommet du marché en été 2005, avec un point d'inflexion à la mi-août et ensuite la baisse (source: bostonbubble.com.)

L'ancien économiste David Lereah de l'association des agents immobiliers américains (NAR) a déclaré en août 2006 qu'il s'attendait à une baisse des prix immobiliers de 5 % de manière nationale, plus dans certains marchés, moins dans d'autres."[20]. Commentant en août 2005 le fait que l'immobilier comme investissement est perçu comme à faible risque, Alan Greenspan fit remarquer, « Que l'histoire n'a jamais été tendre à la suite de période où de faibles primes de risque ont été observées. »[21].

Au niveau de la croyance populaire que les prix immobiliers ne baissent jamais, il est également largement cru que l'investissement immobilier va générer des retours sur investissement meilleurs que la moyenne. Le motif d'investissement pour l'achat immobilier ne doit pas être uniquement conduit par l'impression de protection que donne l'accès à la propriété; une comparaison rationnelle et économique de l'ensemble des coûts d'accès à la propriété versus la location permettant de relativiser l'impression de protection (voir le texte juste à côté). Sur des périodes de plusieurs décennies, les prix immobiliers ajustés de l'inflation ont augmenté de moins de 1 % par an[22] - [23]. Robert Shiller a montré que[22] sur de longues périodes, l'évolution des prix immobiliers américains ajustée de l'inflation ont augmenté de 0,4 % par an de 1890 à 2004, et de 0,7 % par an de 1940 à 2004. Piet Eichholtz a aussi montré[24] des résultats comparables pour l'indice des prix immobiliers d'une rue unique d'Amsterdam (le site de la tulipomanie) et où les réserves foncières sont fortement limitées sur une période de 350 ans; Ces retours sur investissement relativement minces par rapport aux investissements sur les marchés boursier et obligataire; bien que ces derniers bénéficient de l'absence d'effet de levier et charges du prêt associé. Si la tendance des indices historiques se confirme, il est raisonnable d'espérer de battre très légèrement l'inflation sur le long terme. De plus, une manière d'évaluer la qualité d'un investissement est de calculer le PER qui pour l'immobilier peut être défini comme le prix du bien immobilier divisé par le revenu potentiel net issu des loyers en tenant compte des taxes foncières, des travaux et des frais divers. Dans de nombreuses régions, le calcul aboutit à des niveaux à peu près égaux à 30–40, qui est considéré comme trop élevé par les économistes aussi bien pour le marché immobilier que pour le marché boursier[22];. Des ratios prix/loyer raisonnables sont en général de l'ordre de 11–12[2]. Par comparaison, juste avant le krach de la bulle Internet, le P/E ratio de l'indice S&P 500 était de 45, en 2005– en 2007, il était autour de 17[25]. En 2007, dans un article faisant la comparaison entre les coûts et les risques d'acheter par rapport à la propriété à l'aide d'un simulateur achat vs location, le New York Times conclut :

« Être propriétaire, les agents immobiliers estiment qu'il fait partie du rêve américain permettant des économies de taxes et un solide retour sur investissement de tout temps... Mais il est clair à présent, que les personnes qui ont fait le choix de louer par rapport à acheter dans les deux dernières années ont fait le bon choix. Dans la majorité du pays... les récents accédants à la propriété subissent des coûts chaque mois bien plus importants que les locataires et ont en même temps perdu de l'argent au niveau de leur investissement dans le même temps. C'est comme si les propriétaires avaient jeté leur argent par leurs fenêtres, une remarque désagréable généralement uniquement réservé aux locataires. »[26].

Un article en 2007, du magazine Forbes intitulé "N'achetez pas cette maison" invoque des arguments similaires et conclut que par, « Résister à la pression d'acheter. Il n'existe aucun investissement aussi particulier qu'acheter sa maison mais il n'y a aucune raison rationnelle à l'heure actuelle pour ne pas la louer. »[11].

La fièvre spéculatrice

Montant total des dérivés au portefeuille des banques commerciales américaines comparé à la richesse américaine et à celle mondiale en l'an 2000

Le graphe ci-dessus illustre l'explosion du montant total des dérivés au portefeuille des banques commerciales américaines comparé à la richesse nationale américaine et mondiale. Il est important de souligner au lecteur que la valeur notionnelle des dérivés n'a pas beaucoup de signification. Bien souvent, les parties liées par le dérivé ne peuvent facilement mettre un terme au dérivé. La solution communément utilisée est de créer un contrat similaire avec des termes opposés souvent avec un partenaire différent de manière à équilibrer les paiements éliminant ainsi les risques de contrepartie du contrat mais doublant la valeur nominale des contrats.

Le prix médian de l'immobilier commençant à augmenter de manière dramatique en 2000–2001 à la suite de la baisse des taux d'intérêt, les achats de nature spéculatrice par des investissements se sont multipliés[36]. Le magazine Fortune en 2005 a publié un article décrivant la spéculation immobilière où il est dit que « L'Amérique était submergée par une complète frénésie aussi folle que celle de la bulle internet »[37]. Dans une interview en 2006, dans le magazine BusinessWeek, l'économiste de l'université Yale Robert Shiller déclara au sujet de l'impact de la spéculation sur les valeurs à long terme : « Je suis préoccupé par une baisse importante étant donné que les prix actuels sont maintenus par une fièvre spéculatrice »[38], et David Lereah en 2005 qu'il « existe une composante spéculative à acheter une maison actuellement »[33]. La spéculation dans certains marchés à l'échelle locale a été plus importante qu'ailleurs et toute correction au niveau des prix devrait être corrélée au pourcentage d'achat spéculatif[34] - [39] - [40]. Dans la même interview de BusinessWeek, Angelo Mozilo, l'ancien PDG de l'ex-courtier Countrywide Financial a également déclaré en mars 2006 « dans les régions où il y a eu la spéculation la plus importante, il serait a priori possible d'observer des déclins de l'ordre de 30 %... Dans un an voire un an et demi, il est probable qu'il y aura une lente détérioration de la valeur de l'immobilier et un déclin substantiel dans les zones où il y a eu des excès spéculatifs. »[38]. Selon l'économiste en chef de l'association américaine des constructeurs, David Seiders, la Californie, Las Vegas, Floride et la région de Washington, ont le plus large potentiel de ralentissement des prix parce que la hausse dans ces marchés est à mettre au profit de spéculateurs qui achetaient et vendaient des maisons dans l'intention de les vendre rapidement afin de générer un profit important[41]. Le président de la FED de Dallas, Richard Fisher a reconnu en 2006 que la banque centrale a laissé ses taux directeurs à 1 % trop longtemps et a de manière non-intentionnelle encouragé la spéculation au niveau du marché immobilier[42] - [43].

De nombreux conseillers en investissement immobilier se sont faits largement les avocats d'utiliser la spéculation sans apport ce qui a abouti lors de la crise à la mort financière de nombreux spéculateurs qui ont suivi cette stratégie comme le célèbre Casey Serin[44] - [45].

De nombreux économistes ont estimé que le krach boursier du secteur technologie et de la nouvelle économie en 2000 aboutissant à une baisse de 70 % de l'indice composite NASDAQ était le résultat de la liquidation par de nombreux acteurs de leur portefeuille boursier afin d'acheter de l'immobilier qui était estimé comme un investissement plus sécurisé[23] - [47] - [48]. L'économiste Robert Shiller a l'intime conviction que l'exubérance irrationnelle s'est déplacée du marché boursier alors fortement baissier au secteur de l'immobilier : « Une fois que les actions ont baissé, l'immobilier est devenu le principal exutoire pour la frénésie spéculatrice que le marché boursier a libéré. »[49].

Indice bancaire de référence utilisé pour l'ajustement des prêts immobiliers à taux variable (1996-2006)

Une autre conséquence de l'explosion de la bulle internet et la récession subséquente en 2001–2002 est la politique monétaire menée par la Réserve fédérale en baissant ses taux d'intérêt directeurs à des niveaux historiques très bas de 6,5 % à juste 1 %. L'ancien responsable de la FED, Alan Greenspan a reconnu que la bulle immobilière avait été engendrée par le déclin des taux d'intérêt réels à long terme "[50]. Aux États-Unis, le taux des emprunts immobiliers est généralement fixé par rapport au bon du Trésor américain à dix ans qui lui-même est influencé par les taux directeurs de la banque centrale. La Fed admet les relations entre des taux d'intérêt bas, des valeurs immobilières beaucoup plus importantes et un accroissement de la liquidité apporté à l'ensemble de l'économie par des valeurs en hausse[51]. Un rapport de la réserve fédérale stipule,

« Comme le prix des autres actifs, les prix des biens immobiliers sont influencés par les taux d'intérêt et dans certains pays, le marché immobilier est la courroie principale de transmission de la politique monétaire[52] »

Greenspan est fortement critiqué pour cette raison et tenu comme responsable de la création de cette bulle immobilière[53] - [54] - [55] - [56] - [57] - [58], il est par exemple souvent dit « Que la monétaire de la FED et les baisses consécutives de taux qui ont gonflé la bulle immobilière »[47]. Entre 2000 et 2003, le taux d'intérêt des emprunts à taux fixes sur 30 ans ont baissé de 2,5 % (de 8 % à 5,5 % le plus bas historique). Le taux d'intérêt à 1 an des emprunts à taux variable (1/1 ARMs) a baissé de 3 points (d'environ 7 % à 4 %). Richard Fisher, le président de la FED de Dallas, a déclaré en 2006 que la politique de taux bas a de manière non intentionnelle favorisé la spéculation dans le marché immobilier et que la correction conséquente a infligé des coûts réels à des millions d'accédants à la propriété "[42] - [43].

Une baisse des taux d'intérêt d'emprunt réduit le coût global de l'emprunt et devrait provoquer logiquement une hausse des prix du marché car la majorité des personnes empruntant pour acheter une maison, le niveau de la traite mensuelle reste, en effet, constant. Si on suppose que le marché immobilier est efficient, la variation de prix immobilier (relatif au taux d'intérêt) peut être estimé de manière mathématique. Dans le calcul inséré juste à côté montre que la variation d'un point en % de taux d'intérêt doit, au niveau théorique, affecter les prix immobiliers d'environ 10 % (avec le taux en 2005 sur les prêts à taux fixes). Cela représente un multiple de 10 pour 1 entre la variation d'un % de taux d'intérêt et le pourcentage de variation des prix immobiliers. Pour des emprunts in fine (sans amortissement du capital et au taux d'intérêt de 2005), elle aboutit à une variation de 16 % du capital pour une variation de 1 % du taux d'intérêt. Ainsi une baisse de 2 % des taux d'intérêt long terme ne peut expliquer qu'une hausse de 10 × 2 % = 20 % des prix de l'immobilier si chaque acquéreur utilise un prêt à taux fixe, ou alors 16 × 3 % ≈ 50 % si chaque acquéreur utilise un prêt à taux variable où les taux d'intérêt ont baissé de 3 %. Robert Shiller a montré que les prix de l'immobilier américain ajusté de l'inflation ont augmenté de 45 % durant cette période[22], une hausse de valeur qui peut être approximativement corrélée avec le fait que la plupart des acquéreurs finançaient leur achat avec un prêt à taux variable. Dans les régions des États-Unis où l'on estimait avoir une bulle immobilière, les hausses de prix supérieures à 50 % pourraient être en partie expliquées par la chute du coût d'emprunt des prêts à taux variable. Mais par exemple, à San Diego, le montant moyen du remboursement mensuel a augmenté de 50 % entre 2001 et 2004. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, une question intéressante est de savoir de combien les prix immobiliers vont chuter et quelles seront les conséquences dans les cas où la valeur des biens hypothéqués devient plus faible que le montant du crédit qu'ils garantissent, et plus généralement quelles seront les conséquences sur l'économie américaine. La question cruciale est de savoir si les taux d'intérêt sont un facteur déterminant au niveau des marchés, très sensibles à la solvabilité.

Entre 2004 et 2006, la FED a augmenté ses taux d'intérêt 17 fois, augmentant son taux directeur de 1 % à 5,25 % avant de réaliser une pause[59] à la suite des craintes que le retournement du marché immobilier n'affecte l'ensemble de l'économie comme lors du krach de la bulle internet en 2000 qui a provoqué une récession conséquente. Néanmoins, l'économiste de l'université de New York, Nouriel Roubini affirme que « la FED aurait dû durcir sa politique monétaire plus tôt afin d'éviter que la bulle immobilière s'envenime. »[60]

Il y eut un grand débat fin 2007 sur le fait que la FED baisse ou non de nouveau ses taux d'intérêt directeurs. La majorité des économistes espérait que la FED maintienne son taux directeur à 5,25 % durant 2008[61]. Néanmoins, le 18 septembre, elle baissera ses taux de 50 points de base à 4,75 %[62].

L'utilisation récente d'emprunts dit subprimes, à taux variable, in fine, emprunt de type Alt-A où l'emprunteur n'a pas à justifier ni prouver ses revenus lui permettant d'accéder aux prêts; ces prêts sont appelés sans document no doc et d'une manière péjorative comme le prêt menteur (liar loans) a fait l'objet de craintes sur la qualité, la pérennité de ces emprunts face à des hausses de taux d'intérêt ou si l'emprunteur fait défaut et n'est pas en mesure de rembourser son emprunt[22] - [63] - [64] - [65]. Dans de nombreuses régions, en particulier celles où les hausses de prix ont été les plus importantes, la part des prêts non-standards a explosé. Par exemple, 80 % de la production des prêts immobiliers à San Diego en 2004 étaient à taux variables et 47 % étaient sans amortissement (in fine).

Il faut noter que le développement de ces prêts a commencé en 1995 lorsque Fannie Mae et Freddie Mac ont commencé à recevoir des aides afin d'acheter des obligations dont le collatéral est basé sur ses prêts à risques[66]. Certains emprunteurs ont réussi à obtenir un apport pour l'achat en utilisant des programmes d'assistance financés par les vendeurs où le vendeur donne de l'argent à une organisation de charité qui ensuite le reverse à l'acheteur[67]. Selon une étude du Government Accountability Office, il y avait un taux de défaut élevé pour ces emprunts. Cette étude a montré que les vendeurs ont augmenté artificiellement les prix de leurs biens immobiliers afin de récupérer le somme versée aux associations caritatives[68]. Le 4 mai 2006, les règles IRS ont été modifiées afin que de telles pratiques ne soient plus éligibles du fait de la circulation de l'argent en un circuit fermé[69]. Le 31 octobre 2007, le département du Logement et du Développement urbain a adopté de nouvelles régulations bannissant ses programmes d'apport financé par le vendeur. La plupart devant cesser l'octroi de bourse sur les prêts de Federal Housing Administration (FHA); un pouvant continuer jusqu'au 31 mars 2008[67].

De nombreuses personnes sont convaincues que les critères d'octroi de prêts sont devenus laxistes à cause du « hasard moral » (moral hazard désigne le comportement dangereux des gens lorsqu'ils sont couverts par une assurance) généré par le fait que chaque maillon de la chaîne de financement collectait des commissions tout en étant convaincu de passer les risques au maillon suivant[70]. Le taux de refus pour des prêts immobiliers conventionnels publié sous l'égide du Home Mortgage Disclosure Act a d'une manière notable baissé de 29 % en 1998 à 14 % en 2002 et 2003[71]. En mars 2007, l'industrie financière des prêts à risque a implosé avec plus de 25 courtiers à prêts à risques ont fait faillite, annonçant des pertes significatives ou se mettant en vente[72]. Le magazine Harper's a mis en garde sur la hausse des taux d'intérêt et notamment sur l'économie américaine : « Le problème est que les prix baissent et même si le nombre d'acheteurs demeure constant ou augmente... La hausse des remboursements d'emprunts va limiter la consommation. Pris ensemble, ces facteurs vont déprimer l'économie réelle, auront un impact négatif sur les salaires réels et vont entraîner notre économie basée sur la dette en une stagflation à la japonaise ou pire »[73]. Les facteurs qui pourraient aboutir à une hausse des taux d'intérêt sont l'explosion de la dette nationale américaine, les pressions inflationnistes causées par exemple par l'explosion des coûts de construction ou de rénovation et enfin une aversion de l'attitude des investisseurs étrangers dans l'économie américaine. La banque fédérale américaine a augmenté 17 fois son taux directeur de 1 % à 5,25 % entre 2004 et 2006[59]. Le magazine BusinessWeek a désigné les prêts dits « ARM », « le plus risqué et le plus compliqué emprunt financier qui n'est jamais été créé » et a prévenu qu'un million d'emprunteurs avaient extrait 466 milliards de $ d'équité de 2004 jusqu'au second trimestre 2006 générant des craintes que ces produits financiers puissent être néfastes à la santé financière des emprunteurs et ainsi « aggraver l'explosion de la bulle immobilière »[74]. De manière à s'attaquer aux problèmes causés par les emprunts qualifiés péjorativement de mensongers (liar loans), l'Internal Revenue Service a mis à jour l'outil de vérification des revenus utilisé par les emprunteurs utilisés par les courtiers afin de permettre une vérification des déclarations de revenus plus facilement et plus rapidement[64]. En avril 2007, des problèmes financiers similaires à ceux des prêts à risques dit subprimes ont commencé à apparaître sur un autre segment du marché hypothécaire dit Alt-A qui correspond à des prêts attribués à des emprunteurs au profil moins risqué; le taux de délinquance du segment Alt-A a commencé à augmenter en 2007[75]. Le directeur du plus grand fonds obligataire au monde PIMCO, a prévenu en juin 2007 que la crise des subprimes n'était pas événement isolé et qu'elle aurait des conséquences sur l'économie globalement et par ricochet sur la valeur des biens immobiliers[76].

• (en) Cet article est partiellement ou en totalité issu de l’article de Wikipédia en anglais intitulé « Causes_of_the_United_States_housing_bubble » (voir la liste des auteurs).