Valeur locative cadastrale

Lors de la refonte du système des impôts locaux, le choix a été de retenir comme élément commun d'imposition la valeur locative des biens immeubles. Seule la base de la taxe professionnelle comportait jusqu'au 1^er janvier 2010, pour certains contribuables, un deuxième élément qui est la valeur locative du matériel ou une fraction des recettes. La réforme de la taxe professionnelle a conduit à sa suppression puis à la création de la contribution économique territoriale composée de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et la cotisation foncière des entreprises. La première est basée sur le chiffre d'affaires de l'entreprise, la deuxième est basée uniquement sur la valeur locative cadastrale des biens immobiliers de l'entreprise. Tous les biens immeubles n'étant pas loués, un système a été mis en place afin de déterminer une valeur dite valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale est donc le loyer théorique annuel que l'on pourrait tirer d'un bien en le louant dans des conditions normales.

Chaque parcelle et chaque local est évalué pour obtenir une valeur locative cadastrale. Cette valeur est une valeur de 1960 pour le non bâti (VLC60) et une valeur de 1970 pour le bâti (VLC70). Une étude des baux de location existants alors a été menée afin d'établir par commune :

• un zonage géographique des communes en zones locatives homogènes.
• des valeurs de référence ou de comparaison dans chaque zone locative pour chaque type et catégorie de biens.
  • En non bâti la distinction se fait entre les natures et les qualités de culture (pré, terre 1^er catégorie, terre 2^e catégorie, lande, forêt, terrains à bâtir, terrains d'agrément, etc.).
  • En bâti la distinction est faite entre d'une part, locaux d'habitation (appartement, maisons, dépendances avec des catégories pour tenir compte de la qualité des habitations) et d'autre part, les locaux commerciaux et les locaux industriels.
  • Pour le non bâti et les locaux d'habitation, la valeur de comparaison donne (en première approximation) un prix au mètre carré.
  • Pour les locaux commerciaux se référant ou non au statut des baux commerciaux :
    • la VLC70 de ceux qui étaient loués au 1^er janvier 1970 est leur loyer à cette date s'il était normal ;
    • la VLC70 des autres est déterminée par comparaison à des locaux de même nature loués au 1^er janvier 1970 et inscrits sur des procès-verbaux communaux ;
    • la VLC70 de ceux pour lesquels il n'existe pas de termes de comparaison est déterminée à partir d'une estimation de leur valeur vénale ramenée au 1^er janvier 1970 à laquelle on applique un taux représentatif du rendement immobilier constaté à l'époque dans la région.
  • Pour les locaux industriels, la valeur locative est calculée chaque année à partir de leur prix de revient inscrit au bilan comptable, ou à défaut une VLC70 est calculée comme pour les locaux commerciaux.

L'ensemble des propriétés et les fractions de ces propriétés ont été recensées.

Pour les propriétés non bâties

• l'unité de calcul est la subdivision fiscale, partie de parcelle homogène quant à son affectation. Par exemple, si sur une parcelle il y a une partie en pré et une partie en verger alors les deux parties sont métrées et classées dans la nature de culture correspondante.
• la valeur de la parcelle correspond à la somme des valeurs des subdivisions.

Pour les propriétés bâties

• l'unité de calcul est le local. Un local est un ensemble construit pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte.
• Exemples :
  • un appartement = 1 local
  • un appartement + une chambre de bonne = 2 locaux
  • une maison = 1 local
  • une maison avec un garage les deux communiquant = 1 local
  • une maison avec un garage dans un bâtiment séparé = 2 locaux
• pour chaque local le propriétaire de l'époque, le propriétaire au moment de la construction, ou du dernier changement de consistance ou d'affectation, doit souscrire une déclaration détaillant la surface des locaux. À défaut l'administration l'établit à sa place
• les locaux réservés à l'habitation sont classés par catégorie
• les locaux commerciaux sont classés par type d'activité.

Les paramètres de calculs sont nombreux pour prendre en compte les différentes situations possibles. Certains sont objectifs (surface des pièces et annexes, éléments de conforts, ascenseur), mais d'autres dépendent d'un classement de l'Administration et d'une délibération des communes (coefficient de situation générale, de situation, classement du local dans une des 8 catégories).

Les huit catégories : Chaque local en France est classé dans une des huit catégories de référence : du 1 (habitation luxueuse) à 8 (logement délabré et insalubre), avec des sous-catégorie (demi-catégorie). De ce classement dépend à la fois la superficie pondérée du local, et le tarif €/m² applicable. Ce classement en catégorie est voté par une commission communale des impôts directs, instaurée dans chaque commune. Pour les aider, l'administration fiscale a établi une nomenclature de référence contenant principalement les locaux d'habitation de référence, les locaux commerciaux types sur une commune donnée.

• Pour les propriétés non bâties
  • VLC(60) d'une subdivision = surface de la subdivision par prix à l'hectare de la référence pour la nature de culture.
  • VLC(60) de la parcelle = somme des VLC60 des subdivisions.
• Pour les propriétés bâties
  • On part de la surface du local (habitable: surface de l'ensemble des pièces, y compris embrasement des portes)
  • Cette surface est ensuite pondérée selon la catégorie du logement. Par exemple, un appartement en catégorie 6 voit ses 20 premiers mètres carrés compter pour 1,25 puis les 50 suivants pour 0,9 et enfin 0,75 au-dessus de 70 m². Le tarif est plus élevé pour les maisons[3].
  • À cette surface sont ensuite appliqués les coefficients de l'Administration fiscale, prenant en compte l'entretien (de +20 % à -20 %)[4] et de situation particulière, qui est censée prendre en compte la localisation du logement dans la commune (de +20 % à -20 %)[5]. Ces deux paramètres sont définis arbitrairement par le fisc. Il existe enfin un coefficient dans les immeubles selon la présence ou non d'un ascenseur[6] : par exemple un 5^e étage sans ascenseur est minoré de 10 % mais augmenté de 5 % en cas d’ascenseur.
  • Sont ensuite ajoutées des équivalences superficielles[7] représentatives de l'équipement du logement :
    • 4 mètres carrés pour l'eau
    • 2 mètres carrés pour le gaz
    • 2 mètres carrés pour l'électricité
    • 5 mètres carrés par baignoire
    • 4 mètres carrés par douche
    • 3 mètres carrés par lavabo (hors évier)
    • 3 mètres carrés par WC
    • 3 mètres carrés en cas de raccordement au tout-à-l'égout
    • 3 mètres carrés en cas de présence d'un vide-ordure
    • 2 mètres carrés par pièce pour le chauffage (qu'il soit individuel, central, électrique, gaz, fioul...)

  La plupart de ces éléments constituent aujourd'hui des critères minimum d'habitabilité. Il ne faut pas perdre du vue que la révision générale date de 1970, époque où de nombreux logements ne bénéficiaient pas de ces équipements.

  • Enfin on ajoute les dépendances, pour leur surface, affectée d'un coefficient (par exemple 0,3 pour une cave). À noter que les coefficients d'entretien et de situation particulière s’appliquent également pour ces annexes. Sont retenues au titre de ces dépendances les garages (ou en habitat collectif les emplacements de parking privatifs, même non clos/en extérieur), les caves, greniers, les terrasses des maisons/balcons (bétonnées et directement accessible depuis la maison principale) et piscines. Il n'y a pas limite de surface, toute bâti au sol clos (ou place de stationnement d'un immeuble collectif/terrasse dépendant d'un logement principal) doit être déclaré[8]. Il existe toutefois une tolérance pour les locaux/parties communes de habitations collectives.

• • La somme de la superficie pondérée, des éléments de conforts, et la surface pondérée des annexes détermine la surface pondérée.
  • Il est à noter que concernant les locaux dit "commerciaux" (boutique, bureau, atelier, entrepôt) les équivalences superficielles n'existent pas, seuls des coefficients de pondération sont appliqués aux surfaces en fonction de leur importance dans l'exercice d'une activité donnée. En d'autres termes, on pondère les surfaces. Par exemple, la surface de vente d'une boutique sera plus importante dans l'activité que la surface de l'arrière-boutique.
  • Il existe ensuite pour chaque commune et chaque catégorie d'habitation et/ou locaux-type commerciaux un tarif au mètre carré pondéré, calculé selon les loyers pratiqués dans la commune au 1^er janvier 1970. En théorie : la dernière actualisation réelle date de 1980 et est simplement revalorisée chaque année ce qui aboutit à la valeur locative finale du bien ou en d'autres termes le revenu cadastral de l'année. Ce revenu cadastral bénéficie d'un abattement de 50 % pour constituer la base de calcul de la Taxe Foncière ou n'en bénéficiera pas pour devenir la base de calcul de la Taxe d'Habitation.

Une Commission Communale des Impôts Directs (CCID), représentative des différentes catégories de contribuables, donne annuellement un avis sur les VLC70 envisagées par l'administration en cas de créations ou de modifications.

Depuis 2010 et jusqu'en 2017, une Commission Intercommunale des Impôts Directs (CIID) peut être créée par les communautés de communes ou d'agglomération qui perçoivent la contribution économique territoriale (anciennement la taxe professionnelle) à la place de leurs communes membres. Les commissions intercommunales ainsi créées sont consultées à la place des CCID des communes membres sur les VLC70 envisagées pour les locaux commerciaux.

Les CCID des communes membres restant compétentes pour les VLC70 envisagées pour les locaux d'habitation.

Les valeurs locatives cadastrales ainsi calculées ne sont pas utilisées directement pour le calcul des impôts. Les valeurs locatives 1960 et 1970 se voient appliquer des coefficients afin de les faire évoluer en fonction du marché locatif afin d'aboutir à la valeur locative de l'année d'imposition voulue.

Concernant la valeur locative 1970 des propriétés bâties, un premier coefficient dit « d'actualisation » 1980 est appliqué. Ce coefficient est spécifique à chaque département et reflète l'évolution du marché locatif au niveau départemental entre 1970 et 1980. Il existe généralement un coefficient pour les locaux d'habitation différent de celui pour les locaux commerciaux. Il n'est pas utilisé pour calculer la base de la cotisation foncière des entreprises qui remplace en partie la taxe professionnelle à compter de 2010, aussi parle-t-on de VLF (valeur locative foncière) plutôt que de VLC.

Ensuite un coefficient de « revalorisation nationale » est appliqué annuellement (fixé par la loi de finances en fonction d'indices macroéconomiques).

La valeur locative qui est utilisée par exemple pour l'année d'imposition 2010 est donc : VLC70 × coef. actu × coef. reval 81 × … coef. reval 2010 = VLC2010.

Depuis le 1er janvier 2017, cette valeur locative 1970 actualisée et revalorisée est utilisée exclusivement par les locaux d'habitation. À partir de cette date, les locaux commerciaux dispose d'un nouveau calcul de leur valeur locative.

Le calcul de la valeur locative révisée des locaux professionnels depuis 2017

La valeur locative révisée d'un local professionnels se calcule de la manière suivante:

Surface pondérée X Tarif €/m² pondéré de l'année X coefficient de localisation de la parcelle d'assise du local = Valeur locative révisée brute de l'année.

Cette valeur locative brute va être neutralisée, puis va bénéficier de l'abattement de 50% prévu à l'article 1388 du CGI, pour ainsi aboutir à la base d'imposition de l'année.

Cette base peut être planchonnée et sa cotisation lissée, si le local existait avant le 1er janvier 2017.

La surface pondérée est calculée en fonction de la surface réelle du local professionnel et de ses stationnements. Cette surface réelle est diviser et classer en surface principale nécessaire à l'activité, en surface secondaire couverte et surface secondaire non couverte.

Cette pondération des surfaces aboutit à l'application de coefficients de pondération contenus à l'article 324Z de l'annexe III du code général des impôts.

Les tarifs d'imposition sont classés par secteur locatif à l'échelle du département et par catégorie de locaux (38 catégorie). Ces tarifs évoluent chaque année en fonction des fluctuations du marché locatif.

Les coefficient de localisation sont contenus au 2 du B de l'article 1498 du code général des impôts. La délimitation géographique des secteurs locatifs correspond aux sections cadastrales d'une commune. L'absence d'exactitude des correspondances entre la délimitation des secteurs locatifs du marché immobilier et des sections cadastrales est compensée par l'application de coefficient de localisation aux parcelles situées à la jonction des sections cadastrales.

Par exemple, une avenue représente la fin d'une section cadastrale classé en secteur locatif 2 et le commencement d'une autre en secteur 3. Ainsi, son côté pair et son côté impair deviennent cadastralement dissocié, alors que cette avenue fait partie du même secteur locatif. Dès lors, des coefficients de localisation sont appliqués sur les parcelles situées côté pair et impair, permettant ainsi de compenser la différence de tarifs de chaque côté de l'avenue entre les secteurs 2 et 3.

Dans la plupart des cas, ce coefficient est égal à 1.00 et n'influe pas sur le calcul de la valeur locative.

La somme des VLC utilisables par collectivité et par type d'impôt (bases globales) est fournie à chaque collectivité. Ces dernières peuvent donc décider des taux à appliquer en fonction de leurs besoins et de la répartition de charges qu'elle souhaite mettre en place entre chaque impôt, les variations des taux entre impôts étant encadrés. Bien qu'aucun disposition ne le prévoit, on constate dans la pratique que la VLC ainsi calculée correspond à une moyenne de 6 mois de loyers du logement concerné.

La VLC de l'année d'imposition est utilisée pour l'établissement des impôts individuels :

• TF bâti : base d'imposition = 50 % de VLC de l'année d'imposition
• TF non bâti : base d'imposition = 80 % de la VLC de l'année d'imposition
• TH : base d'imposition = VLC de l'année d'imposition - abattements
• CFE : base d'imposition = VLFrévisée de l'année d'imposition - réductions éventuelles

Initialement il était prévu de procéder à une révision générale tous les trois ans. L'opération initiale s'est avérée très lourde à gérer et l'opération de révision n'a eu lieu qu'une seule fois[9].

En conséquence l'évaluation se fait toujours par rapport aux références de 1960 et 1970. Depuis ces dates le marché locatif d'une commune peut très bien avoir été modifié (par exemple une opération de réhabilitation d'un quartier peut changer totalement le marché locatif local). Plus généralement les conditions de confort moyen ont évolué, et le secteur locatif aidé (HLM) a fortement évolué.

Le système ne reflète donc plus la réalité du marché. Par exemple de nombreux centres-villes vétustes, faiblement évalués à l'époque, ont été rénovés depuis. Inversement, les immeubles HLM en périphérie des grandes villes, considérés comme de bon confort lors de leur construction, ont souvent vu leur situation se dégrader.

En 1990 (loi n^o 90-669 du 30 juillet 1990 ECOX9000072L), une opération de révision et de modification des règles d'évaluation a été menée. L'intégration de cette opération a été plusieurs fois reportée par le Parlement.

Chaque année, les calculs pour établir la valeur locative cadastrale des immeubles bâtis et non bâtis sont effectués par les services de la DGFiP. Pour les immeubles qui n'ont fait l'objet d'aucun changement important en cours d'année, les valeurs locatives de l'année suivante sont revalorisées par des coefficient fixés annuellement par les Lois de Finances en fonction des indices macroéconomiques (taux de croissance, inflation, monnaie, etc.).

Lors de la création du système des impôts locaux, on a évalué la valeur locative cadastrale en tenant compte du rendement à l'hectare pour les propriétés non bâties et du confort pour les propriétés bâties. Or, depuis les années 1960, ces deux éléments ont évolué.

De plus, on peut s'interroger sur l'existence d'une valeur locative objective, le loyer de chaque logement n'étant que le résultat d'une négociation particulière entre un propriétaire et un locataire. Lors de la tentative de révision de 1990, les enquêtes effectuées en Seine-Saint-Denis en vue de constituer les secteurs d'évaluation ont révélé, par exemple, que les logements des quartiers insalubres occupés par des familles défavorisées avaient des loyers généralement supérieurs à des logements confortables et de taille comparable occupés par des couples solvables, la vulnérabilité du candidat locataire ou le risque de loyers impayés pouvant donc permettre ou justifier un loyer plus élevé.

Avec les progrès de la science, les rendements agricoles ont considérablement augmenté, et les bases élaborées dans les années 1960 sont éloignées de la réalité.

Le problème des logements est différent : en effet, dans les années 1960, les habitations à loyer modéré (HLM) étaient considérées comme particulièrement confortables et furent donc surcotées par rapport aux habitations des centres-villes qui ne disposaient alors pas de sanitaires individuels, de chauffage central, de double vitrage, etc. Avec les années, les choses ont évolué mais les bases sont restées les mêmes ce qui aboutit au fait que les logements sociaux ont une valeur locative cadastrale plus élevée que des habitations en centre-ville.

Une loi du 31 juillet 1990 avait permis d'envisager une refonte du système, avec notamment une partie de la taxe d'habitation assise sur le revenu, et des travaux préparatoires de remise à plat des valeurs locatives au 1^er janvier 1990. Les conséquences auraient été, en particulier, une baisse des impositions pour les logements HLM et des augmentations très importantes pour les logements du secteur privé qui étaient situés dans des communes comptant une forte proportion d'HLM. Faute de volonté politique d'assumer ces transferts entre les contribuables, ces travaux sont restés lettre morte.

Le gouvernement envisage désormais une révision séparée des bases des locaux commerciaux, d'une part, et des locaux d'habitation, d'autre part.

Les élus locaux ont été ainsi consultés en juillet 2010 sur une prochaine révision des valeurs locatives des premiers qui reprendrait en grande partie les principes posée par la loi du 31 juillet 1990. Cette révision pourrait débuter fin 2011 pour être prise en compte en 2014 (cf. lien vers le dossier de l'AMF).

La loi de finances rectificative pour 2010 a enclenché la révision foncière des locaux commerciaux. Cette révision a d'abord été testée dans 4 départements pilotes (Paris, Haute-Vienne, Hérault, Haut-Rhin) durant l'année 2012. Elle est à présent étendue sur le plan national. Une campagne de demande de déclaration a été lancée au début du mois de février 2013 par l'envoi aux propriétaires de locaux commerciaux d'un formulaire 6660 révisé. Ces déclarations ont donné lieu au calcul d'une valeur locative 2013 en remplacement de la valeur locative 1970 et ont été prises en compte pour une imposition 2017 en taxe foncière; de plus cette valeur locative fait l'objet de mesures de neutralisation, de planchonnement et des mesures de lissage sont mises en place pour les cotisations (loi 2017-1775 art 30).

Les valeurs locatives des habitations ne seraient révisées que lors d'une seconde opération (année 2018 ?).

Le pourcentage du revenu consacré à la taxe d'habitation en fonction du revenu moyen en France :

• si le revenu moyen est de 10 000 € par an, alors la part consacrée à la taxe d'habitation (basée sur la valeur locative cadastrale) est de 8 %.
• si le revenu moyen est de 100 000 € par an, cette part n'est plus que de 0,8 %.

C'est une des raisons pour lesquelles il avait été envisagé en 1990 de calculer la part départementale de la taxe d'habitation en fonction du revenu des occupants.

Ce projet ayant été abandonné, la taxe d'habitation a toutefois été plafonnée par la suite à 3,44 % du revenu pour les contribuables les moins riches.

Le fait que les valeurs locatives cadastrales soient gérées par un service de l'État et que les variations des quatre impôts directs locaux soient encadrées par la loi est considéré par certains comme une limite à l'autonomie financière des collectivités territoriales inscrite à l'Art. 72-2 de la Constitution : « Les collectivités territoriales bénéficient de ressources dont elles peuvent disposer librement dans les conditions fixées par la loi […] Les recettes fiscales et les autres ressources propres des collectivités territoriales représentent, pour chaque catégorie, une part déterminante de leurs ressources. »

D'autres considèrent que c'est une garantie de neutralité dans la fixation des bases et de protection des contribuables locaux, notamment de ceux qui ne résident pas dans la commune et ne peuvent peser sur les élections locales. Les avis donnés par les commissions communales des impôts directs tendent d'ailleurs parfois à surévaluer les résidences secondaires ou les locaux commerciaux, avis qui peut être "bloqué" par l'administration fiscale si celle-ci considère qu'il y a rupture de l'équité fiscale. Il est nécessaire de garder à l'esprit que la commission communale des impôts directs est dans la grande majorité des cas encadrée par un membre de l'administration fiscale.

Chaque année de nouvelles dispositions sont issues des lois de finances. Il existe ainsi un grand nombre de cas d'exonération (jeunes entreprises innovantes, immeubles implantés et activités exercées dans les zones franches urbaines…) dont la plupart sont prises en charge par le budget de l'État.