Loueur de meublé non professionnel
La location meublée non professionnelle (ou LMNP) est, en France, un régime parahôtellerie, défini par l'article 155 IV du code général des impôts. Il permet de proposer des services de location saisonnière, courte ou longue durée.
Au-delà de certains seuils, le régime de location meublée professionnelle s'applique.
Dispositifs existants
En France, la location meublée non professionnelle permet de louer un bien immobilier, neuf ou ancien, en location longue durée ou location saisonnière à destination des touristes de passage ou de la clientèle d'affaires.
Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :
- Les locaux d'habitation meublés,
- Les résidences hôtelières, de tourisme, les chambres d'hôtes et gîtes ruraux,
- Les maisons de retraite, résidences de services.
L'investissement en résidence services seniors, notamment avec le dispositif Censi-Bouvard, peut également convenir à des propriétaires souhaitant investir dans un logement neuf. Les logements sont alors loués meublés et l'investisseur signe un bail commercial de 9 ans au minimum avec l'exploitant de la résidence-service[1].
Conditions
La LMNP est un régime fiscal parahôtellerie encadré par le fait de fournir, dans des conditions similaires à celles proposées par les les entreprises d'hébergement commercial à caractère hôtelier (camping, gîtes ruraux, chambres d'hôtes, meublés de tourisme, résidences hôtelières), au moins trois des quatre prestations suivantes :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture du linge de maison
- Réception de la clientèle
LĂ©gislation applicable
Le statut de LMNP est défini par l'article 155 IV du code général des impôts.
RĂ©gime fiscal
Les revenus de la LMNP sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, ils doivent être déclarés en bénéfices industriels et commerciaux[2]. Il existe deux régimes fiscaux, le régime micro BIC et le régime réel[3].
RĂ©gime micro BIC
La LMNP relève, par défaut, du régime du micro BIC pour les microentreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 32 600 € (en 2012). L’abattement forfaitaire sur les loyers est alors de 50 %[2]. Par exception, la LMNP de gîte rural, meublé de tourisme ou chambre d’hôtes relève de droit du régime des microentreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 81 500 € (en 2012). L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 71 % des recettes[2].
Régime réel
Le régime réel est obligatoire pour la LMNP dépassant les seuils du régime micro BIC. Le régime réel est possible sur option[4].
Le régime réel permet de déduire les charges réelles, notamment l'amortissement comptable du bien loué (le terrain n'est pas amortissable) et les intérêts des emprunts finançant son acquisition[5].
De manière générale, il est possible de déduire toutes les charges engagées dans l'intérêt de la location.
Le régime fiscal réel est bien souvent plus intéressant que le régime micro, car les charges réelles sont souvent supérieures au forfait de 50 % du fait de la possibilité, dans le régime réel, de calculer un amortissement de l'immeuble déductible des loyers encaissés[6]. L'amortissement est un principe comptable qui permet de tenir compte du vieillissement d'un actif et de son besoin d'entretien. La dotation aux amortissements comprend alors le coût d'achat du bien proprement dit (moins le prix du terrain, non amortissable), les meubles, les droits de mutation et frais de notaire, et la commission de l'agence immobilière le cas échéant. En immobilier, la durée d'amortissement résulte d'une moyenne des durées d'amortissements des différentes composantes de l'immobilier (gros œuvre, second œuvre...).
La location meublée en LMNP s'avère souvent plus rentable que la location nue[6].
Location en meublé professionnel (LMP)
Le seuil pour la location meublée professionnelle sont les suivantes :
- Le loueur doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
- Le loueur de meublé non professionnel doit percevoir des recettes (loyers + charges locatives) inférieures à 23 000 euros de revenus locatifs par an, au-dessus, le statut fiscal du LMNP bascule automatiquement vers celui de la LMP.
- Le loueur doit percevoir des recettes supérieures aux autres revenus professionnels de son foyer fiscal.
Un loueur qui vérifie les précédentes conditions ne peut pas prétendre au régime LMNP.
Notes et références
Notes
Références
- Direction générale des Finances publiques, « Les locations meublées »
, sur impots.gouv.fr, (consulté le ) - Direction de l'information légale et administrative, « Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée » , sur Service-public.fr, (consulté le )
- Direction générale des Finances publiques, « Les régimes d'imposition » , sur impots.gouv.fr (consulté le )
- L’option est à formuler, au plus tard, à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c'est-à -dire avant le 30 avril de l’année suivant la création de l’entreprise. Pour une entreprise existante, la demande doit être formulée avant le 1er février de l’année concernée.
- Johann Corric, « Loi de finances 2022 et location meublée : quelles nouveautés ? » , sur Le Revenu, (consulté le )
- « Immobilier locatif : le meublé est-il toujours plus rentable ? » , sur Les Échos, (consulté le )