Résidence services seniors

Les résidences services seniors s’adressent à des personnes âgées autonomes, valides et semi-valides de plus de 60 ans, qui désirent vivre en appartement ou en maison, tout en profitant de la convivialité et de la sécurité assurées par les équipes en place.

Elles sont constituées d’appartements individuels (de 1, 2, 3 ou 4 pièces) et de maisons de plain-pied. Elles ont pour objectif de procurer aux résidents une indépendance et de garantir une convivialité dans des lieux de vie adaptés et aménagés tels le restaurant, le salon ou l'espace forme. Elles sont sécurisées (accueil 7/7 jours, interphone, portails aux accès de la résidence…) et adaptées à une clientèle senior (ascenseurs, équipement des appartements...).

Suivant leurs besoins, les résidents peuvent également choisir des services complémentaires : assistance 24 h sur 24, restauration à l'unité, en demi-pension ou en pension complète, ménage, blanchisserie, etc.

Créé à la fin des années 1970, le concept de résidence avec services diffère de celui d’une maison de retraite ou celui d’une résidence médicalisée. Les années passant, et l’espérance de vie grandissante, la clientèle des résidences avec services s’est déportée sur une tranche d’âge de 70 à 75 ans, puis 75 à 80, puis aujourd’hui une large fourchette allant de 75 à 90 ans, si tant est que l’autonomie et l’indépendance demeurent. Outre le fait de disposer en plus de son appartement, d’un ensemble de services et de loisirs, le principal critère de venue dans une résidence avec services reste la sécurité des biens et des personnes pour 95 % des personnes qui font le choix de ce style d’habitat.

La restauration et la convivialité sont les deux critères suivants. Parmi les résidences avec services, on en trouve aujourd’hui de plusieurs types :

• celles en copropriété verticales ou les résidents seront soit copropriétaires soit locataires d’un propriétaire bailleur (dans le cadre d’un bail de 3 ans ou de 6 ans – Loi du 6 juillet 1989). Dans ce cas les copropriétaires décident du fonctionnement de leur résidence en collaboration avec un Syndic élu par l’assemblée générale de la copropriété ;
• celles locatives, ou les résidents sont les locataires d’un propriétaire bailleur unique voire de plusieurs propriétaires. En général, dans ce type de structure, on retrouve une association de locataires type Association Loi 1901 qui parfois s’occupe du fonctionnement des services de la résidence ;
• celles locatives, ou les résidents sont les locataires d’une multitude de propriétaires bailleurs qui ont acquis leur bien en vue d’une défiscalisation (souvent Loi Scellier Censi-Bouvard), lesquels propriétaires confient la gestion de leur résidence à un Exploitant spécialisé ;
• celles, en copropriété ou locative horizontale, sous la forme de petites maisons réunies autour d’un Club de services.

Les résidences avec services seniors font actuellement l’objet d’un intérêt croissant de la part des acteurs de l’immobilier et la démographie démontre que ce type de concept a des belles années devant lui. Xerfi estime que le marché va passer de 374 résidences en 2012 à plus de 1 000 résidences opérationnelles à l'horizon 2020 pour un total de 83 000 logements[1].

Sans pour autant proposer une vie en béguinage, certaines résidences peuvent offrir, en plus des services habituels, des activités spirituelles. C'est le cas des résidences Villa Médicis à Autun et Paray le Monial en Saône-et-Loire, seules résidences catholiques dans l'Hexagone.

Chaque résident a la possibilité d'acheter ou de louer son appartement selon les modalités fixées par la résidence. Malgré les charges (rémunération du personnel et entretien des salons et parties communes), la résidence services est une solution souvent moins onéreuse qu'une maison de retraite pour les personnes âgées autonomes.

Dans les résidences seniors de nouvelle génération, celles proposées à la location, on distingue entre 3 types d'acteurs :

• L'investisseur, qui peut être soit un particulier investissant une partie de ses revenus dans le cadre des nombreux dispositifs de défiscalisation existants (LMNP, Censi-Bouvard ou loi Pinel), soit un investisseur institutionnel (caisse de retraite, mutuelle, SCPI, OPCI, Caisse des Dépôts et Consignations, etc.). On parle alors de vente à la découpe dans le premier cas et de vente en bloc dans le second cas. Le ou les investisseurs possèdent les murs.
• Le gestionnaire-exploitant, qui peut ou non être lié au promoteur à l'origine de la résidence. Le gestionnaire-exploitant assure la gestion quotidienne de la résidence (animations, restauration, etc.) et assume le risque de vacances des logements. Il est engagé vis-à-vis de l'investisseur via un bail commercial dans lequel il accepte de reverser des loyers fixes pour une durée de 9 à 11 ans.
• Le locataire, qui est le senior. Dans les résidences de nouvelle génération, on compte seulement 2% à 3% de propriétaires occupants[2].

• [PDF] Rapport RSS 2016 sur le développement des résidences seniors en France