Permis de démolir (France)

La législation du permis de démolir ne s'applique pas sur tout le territoire national, à la différence de celle du permis de construire depuis 1943. Selon l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme[4], le permis de démolir n'est exigé que :

• lorsque la construction relève de l'une des protections particulières visées à l'article R. 421-28 du code de l'urbanisme[5], parce qu'elle-même ou la zone dans laquelle elle se situe présentent un intérêt patrimonial ou environnemental ;
• lorsque la construction est située dans une commune qui a instauré le permis de démolir sur tout ou partie de son territoire en application de l'article R. 421-27 dudit code[5].

Réglementation nationale

Les constructions et les secteurs, énumérés à l’article R. 421-28[5] du code de l’urbanisme, pour lesquels le permis de démolir doit s’appliquer en fonction de la législation nationale sont les suivants :

• périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) créé en application de l'article L. 631-1 du code du patrimoine incluant les anciens secteurs sauvegardés et ZPPAUP ;
• périmètre d'une opération de restauration immobilière définie à l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme ;
• site inscrit ou site classé ou en instance de classement en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l'environnement ;
• abords des monuments historiques définis à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ;
• monument historique inscrit au titre de l'article L. 621-25 du code du patrimoine.

Réglementation locale

Les cas énumérés à l’article R. 421-28[5] du code de l’urbanisme, pour lesquels le permis de démolir doit s’appliquer en fonction de la réglementation locale sont les suivants :

• élément présentant un intérêt patrimonial, paysager ou écologique protégé au plan local d'urbanisme ou document d'urbanisme en tenant lieu en application des articles L. 151-19 ou L. 151-23 du code de l'urbanisme[6] ou à défaut de tels documents par l'article L. 111-22 dudit code.

Au titre de la politique de rénovation urbaine, une loi importante a permis de mettre en place un nouvel urbanisme au sein des villes, la loi du 13 décembre 2000 sur la solidarité et le renouvellement urbain (SRU), qui a pour but de limiter l’extension des villes en essayant également de repenser différemment les moyens de démolition et de reconstruction.

Le champ d’application territorial du permis de démolir peut être étendu au niveau local, soit sur tout ou partie du territoire communal, soit à l'égard des constructions identifiées comme devant être protégées dans le cadre d’un document de planification urbaine ou, pour les communes non dotées d’un PLU ou d’un document en tenant lieu, en tant qu’élément de patrimoine ou de paysage à protéger et à mettre en valeur, par délibération du conseil municipal après enquête publique.

Le but de ce dispositif est intéressant puisque, que ce soit sous les dispositions antérieures du code ou de celles existant désormais depuis la réforme, on peut mettre en place une protection efficace du patrimoine bâti au plan local, indépendamment de toute procédure spécifique nationale.

Nature des travaux

Dans son champ matériel le permis de démolir s'applique aux constructions existantes selon l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme[4]. Les travaux qui doivent être précédés d'un permis de démolir sont, en vertu des articles R. 421-27 et 28 dudit code[5], ceux qui ont « pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction ».

Dans le cas d'une démolition partielle du gros œuvre, celle-ci doit être « substantielle » (CE 14 mai 2014, SCI ALPANGA, n^o 359847 ; CAA Marseille 16 décembre 2016, cts E, n°14MA04701), ce qui exclut la simple réféction d'une toiture, l'ouverture d'une seule baie ou la démolition d'une surface mineure de plancher, de tels travaux relevant désormais de la déclaration préalable de travaux, prévue à l'article R. 421-17 a), c), d) ou f) du code de l'urbanisme, notamment en cas de modification de décors intérieurs répertoriés dans un PSMV.

Le contrôle par le permis de démolir de la protection du logement pour des raisons sociales, en particulier au titre de la loi du 1^er septembre 1948, a disparu avec la réforme de 2005/2007.

Travaux exemptés

L’article R.421-29 du code de l'urbanisme[5]énumère les cas de dispense de permis de démolir :

• démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ;
• démolitions effectuées en application du code de la construction et de l'habitation sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du code de la santé publique sur un immeuble insalubre ;
• démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d'alignement approuvés en application des articles L. 112-1 et suivants du code de la voirie routière ;
• démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive.

Construction à titre précaire

Les travaux de démolition des constructions à titre précaire sont également implicitement dispensées de permis de démolir. Selon les articles L. 433-2 et 3 et R. 433-1 du code de l’urbanisme, les constructions provisoires délivrées par un permis de construire à titre précaire sont en effet limitées dans la durée.

Les auteurs de la demande

Le demandeur doit attester qu’il remplit les conditions pour déposer une demande de permis. L’administration ne contrôlerait donc plus si le demandeur remplit effectivement les qualités requises par l’article R.423-1 du Code de l'urbanisme pour présenter la demande, le demandeur étant ainsi entièrement responsable de sa déclaration. La qualité du pétitionnaire du permis de démolir s’apprécie en fonction des textes et conventions en vigueur le jour où l’administration statue sur la demande du permis. Les personnes bénéficiant de l’expropriation pour cause d’utilité publique peuvent être notamment l’État, les collectivités territoriales et leurs groupements, les établissements publics, les concessionnaires des services publics.

Présentation de la demande

La forme de la demande est édictée aux arrêtés A.451-1 et A.453-4 du Code de l'urbanisme. Le but est que la demande de permis de démolir doit être établie conformément au formulaire CERFA. Le contenu de la demande R.451-1 du Code de l'urbanisme. La demande de permis de démolir doit contenir trois séries d’informations. L’identité du demandeur, accompagnée de l’attestation de sa qualité pour présenter la demande

Dépôt, enregistrement et publicité

Les modalités du dépôt sont de connaître le lieu de dépôt : La demande de permis de démolir doit être déposée auprès de la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés au décret R.423-1 du Code de l'urbanisme.

L’enregistrement et la délivrance du récépissé pour le permis de démolir. L’article R.423-3 du Code de l'urbanisme dispose que le maire affecte un numéro d’enregistrement à la demande et en délivre un récépissé.

Transmissions de la demande

Les conditions pour les transmissions de la demande sont prévues aux articles R.423-7 à R.423-13 Code de l'urbanisme. Lorsque l’autorité compétente pour délivrer le permis est le maire au nom de la commune, celui-ci transmet un exemplaire de la demande au préfet dans la semaine qui suit le dépôt.

Conformément au décret R.423-15 du code de l’urbanisme, le maire ou le président de l’EPCI compétent peut charger des actes d’instruction.

Délais d’instruction du permis de démolir

Le délai d’instruction de la demande du permis de démolir court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.

Délais d’instruction de droit commun

Le délai d’instruction de droit commun pour les demandes de permis de démolir est de deux mois au travers du récépissé avec l’article R.423-4 code de l'urbanisme.

Délais d’instruction particuliers

Le délai de droit commun est modifié dans les cas prévus par les articles R.423-24 à R.423-33 code l'urbanisme.

Le délai d’instruction est prolongé de trois mois quand le maire ou l’autorité compétente pour délivrer le permis a saisi le préfet de région d’un recours contre l’avis de l’architecte des bâtiments de France (ABF) dans plusieurs cas notamment dans des litiges dans l’autorité compétente sur le permis de démolir en fonction du secteur ou la démolition se passe notamment dans le cadre du code du patrimoine comme l’article L.621-31 code du patrimoine ou encore l’article L.642-3 code du patrimoine

Notification des modifications et/ou de prolongations des délais

Lorsque le délai d’instruction de droit commun d’une demande du permis de démolir est modifié pour application d’un des délais particuliers, l’autorité compétente l'indique au demandeur, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie.

La notification de la liste des pièces manquantes en cas de dossier incomplet. L’autorité compétente à un délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie pour adresser au demandeur une lettre recommandée avec la demande d’avis de réception ou un courrier électronique, indiquant les pièces manquantes. L’article R.423-38 du code de l’urbanisme précise que les pièces manquantes doivent être indiquées d’une façon exhaustive.

Les articles L.422-1 à L.422-3 du code de l’urbanisme déterminent que le permis de démolir est déterminé par : le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, le préfet ou le maire au nom de l’État dans les autres communes, le président de l’EPCI, lorsqu’une commune lui a délégué la compétence pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir, le préfet au nom de l’état dans certaines hypothèses énumérées par les articles L.422-2 et R.422-2 du code de l’urbanisme.

La décision doit être prise sur le fondement des seules dispositions régissant le permis de démolir, et notamment sans pouvoir tenir compte des règles régissant le permis de construire.

Dans le cas d’un immeuble menaçant une ruine certaine, l’article L.451-2 du code de l’urbanisme dispose que le permis de démolir ne peut être refusé lorsque la démolition est le seul moyen de mettre fin à la ruine de l’immeuble. L’administration doit se livrer a une appréciation des faits quant à l’état de ruine de l’immeuble faisant l’objet de la demande de démolition, en fonction de chaque cas d’espèces ce qui peut s’avérer délicat, notamment lorsqu'il s'agit d'un immeuble ancien présentant en fait un intérêt architectural ou patrimonial. Ainsi, selon l'article L. 111-23 du code de l'urbanisme, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs peut être autorisée lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien. En matière de procédure de péril, selon l'article R. 511-2 du code de la construction et de l'habitation, comme également au titre de la procédure d'insalubrité selon l'article R. 1331-4 du code de la santé publique, l'avis de l'architecte des bâtiments de France, consulté sur l'ordre de réparation ou de démolition de l'immeuble, est simple et non pas conforme et il est réputé émis en l'absence de réponse dans un délai de seulement quinze jours.

Par ailleurs, l'état de ruine étant souvent dû a un abandon de l'immeuble par ses propriétaires, notamment en cas d'indivision successorale non clôturée, les articles L.2243-1 et suivants du code général des collectivités territoriales permettent au maire, lorsque des immeubles, parties d'immeubles, installations ou terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, d’engager une procédure de déclaration d'abandon manifeste du bien en cause situé à l'intérieur du périmètre de l'agglomération, puis d'engager une procédure d'expropriation. Le maire saisit alors le conseil municipal qui décide s'il y a lieu de déclarer le bien en état d'abandon manifeste et d'en poursuivre l'expropriation au profit de la commune, d’un organisme y ayant vocation ou d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement visé à l’article L. 300-4 du code de l’urbanisme, en vue soit de la construction ou de la réhabilitation aux fins d’habitation, soit de tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement. Cette procédure, qui permet donc de restaurer un immeuble ancien présentant un intérêt architectural, avant que sa ruine trop avancée ne puisse conduire qu'à sa démolition, se distingue du régime des biens vacants et sans maître et de celui des successions en déshérence ouvertes au profit de l'État, régis respectivement par les articles L.1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques et 713 du code civil.

Depuis l'introduction de l'article R. 430-13 du code de l'urbanisme par l'article 1^er du décret n^o 77-738 du 7 juillet 1977 relatif au permis de démolir[7] désormais repris aux articles R. 425-1 à 2 et R. 425-16 à 18 du code de l'urbanisme, la protection du patrimoine bâti, des quartiers, des monuments et des sites est également assurée par la décision prise sur la demande de permis de démolir au vu de l'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France. En effet, si celui-ci est défavorable, l’administration a une compétence liée et est tenue de refuser le permis de démolir, ou de reprendre les prescriptions dont il est assorti, dans les cas suivants :

• abords de monuments historiques classés ou inscrits (R. 425-1 du CU) ;
• site patrimonial remarquable incluant les anciens secteurs sauvegardés (R. 425-2 du CU) ;
• site inscrit (R. 425-18 du CU). En revanche l'avis de l'ABF est simple en site inscrit pour les autres autorisations d'urbanisme. Mais il demeure conforme en cas de permis de construire ou d'aménager valant permis de démolir en vertu des articles L. 451-1 ou L. 441-1 du code de l'urbanisme (CE 16 mars 2015, Ville de Paris, n^o 380498).

L'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France sur le permis de démolir en zone patrimoniale, a ainsi constitué depuis 1977 le principal et le plus efficace moyen de protection du patrimoine architectural français non protégé au niveau national, en contrecarrant les abus, à partir surtout des années 1960, de la spéculation immobilière, que ce soit en site inscrit, couvrant par exemple intégralement les onze premiers arrondissements centraux de Paris depuis 1975[8], en site patrimonial remarquable dans les villes d'art ou aux abords de monuments historiques dans les villes moyennes ou village ruraux.

Le bénéfice des dispositions de l'avis conforme, pour la protection du patrimoine, est néanmoins remis en cause 55 ans plus tard dans certaines procédures pouvant également aboutir à la démolition, par les parlementaires de La République en marche, soutenus par ceux du groupe Les Républicains, dans le cadre du projet de loi ELAN[9], à la demande expresse du président Macron selon Le Canard enchainé[10], ainsi que du ministre de la cohésion des territoires Jacques Mézard et de la ministre de la culture Françoise Nyssen, accusée elle-même de conflit d'intérêts personnel, en raison de désaccords persistants avec l'architecte des bâtiments de France sur des travaux irréguliers réalisés par sa société dans le site patrimonial remarquable d'Arles[11].

Il n'a pas été prévu, par exemple, de faciliter en l'espèce la procédure des articles L. 2243-1 et suivants du code général des collectivités territoriales permettant au maire, lorsqu'un immeuble n'est manifestement plus entretenu, d’engager une procédure de déclaration d'abandon manifeste conduisant à son expropriation par la commune avant sa ruine irrémédiable, ou d'ajouter spécialement aux cas d'astreinte pour faire cesser un péril (L. 511-15 du code de la construction et de l'habitation) ou une insalubrité (L. 1331-24 du code de la santé publique), les immeubles présentant localement un intérêt patrimonial reconnu ou qui sont répertoriés dans un site patrimonial remarquable, en vertu des articles L. 151-19, L. 111-22 et L. 123-1-5.III.2° du code de l'urbanisme et L. 631-4 c, L. 632-1, voire L. 621-25 du code du patrimoine, afin de favoriser leur réhabilitation en ajoutant cette possibilité parmi les missions de l'Agence nationale de l'habitat et avec son aide éventuelle. Le pouvoir de police en matière de péril et de salubrité est exercé selon les cas définis aux articles L. 511-4 à L. 511-5 du code de la construction et de l'habitation, par le maire, le préfet ou à Paris le préfet de police.

Au contraire, par l'article 56 de la loi ELAN qui créé l'article L. 632-2-1 du code du patrimoine, l'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France a été expressément exclu de ces dernières procédures de péril et d'insalubrité, en s'alignant a minima sur les articles R. 511-2 du CCH et R. 1331-4 du CSP, ce qui peut pourtant aboutir à la démolition pure et simple d'un immeuble remarquable, alors que ces procédures sont déjà exonérées de permis de démolir par l'article R. 421-29 du CU. Il suffira désormais à un promoteur d'acquérir un immeuble dans un quartier ancien ou une ville d'art, même présentant un intérêt patrimonial certain, puis de ne plus l'entretenir plusieurs années voire de provoquer sciemment sa simple insalubrité, pour pouvoir ensuite le démolir plus facilement en cas de complicité du maire[12], sans que les autorités chargées de la protection du patrimoine puisse efficacement faire pression sur les acteurs pour sauver un tel immeuble de la destruction[13].

Par ailleurs, le projet de loi ELAN prévoit que les élus puissent modifier les périmètres de protection des monuments historiques sans l'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France et qu'en l'absence de réponse du préfet de région à un recours contre leurs avis conformes sur tous types d'autorisations d'urbanisme, sans même faire l'exception nécessaire du permis de démolir..., ce silence vaudra acceptation dudit recours au lieu actuellement de son rejet. De telles atteintes n'avaient pas été portées au patrimoine français non protégé monument historique, depuis plus d'un demi-siècle et l'instauration de la protection des quartiers anciens par la loi Malraux.

L'avis donné sur la demande de permis de démolir par le préfet, ou le cas échéant par l'autorité compétente qui s'y substitue, revêt également un caractère conforme dans les cas suivants :

• monument historique inscrit (R. 425-16 du CU) ;
• cœur d'un parc national (R. 425-17 du CU) ;
• réserve naturelle (R. 425-4 du CU) ;
• site classé ou en instance de classement (R. 425-17 du CU) ;

Le juge exerce un contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation de la décision de permis de démolir et, le cas échéant, de l'avis conforme sur laquelle elle s'est fondé (CE, 17 janvier 1996, Ville de Paris).

Si l’ABF n’a pas donné d’avis défavorable, l’autorité compétente n’est pas tenue de refuser le permis de démolir. Mais elle conserve toujours la possibilité de le refuser néanmoins de son propre chef en se basant sur les dispositions de l'article L.421-6 du code de l'urbanisme (CE 7 juillet 2008, Cne de Verdun, 296438 ; CAA Marseille 10 avril 2014, Société Compagnie des Salins du Midi, 12MA00345).

En effet, dans une zone ou sur un immeuble qui ne bénéficie d'aucune protection nationale, notamment en vertu de la législation sur les monuments historiques, que celui-ci soit ou non protégé localement au titre des articles L. 151-19 ou L. 111-22 du code de l'urbanisme[14], lorsque la construction à démolir présente un intérêt patrimonial manifeste, l’autorité qui statue sur la demande de permis de démolir conserve toujours une marge d’appréciation pour refuser le permis de démolir ou l'assortir de prescriptions spéciales, même en présence d’un avis favorable de l’ABF ou du préfet, en se basant sur les dispositions plus générales du second alinéa de l’article L. 421-6 (ex-L. 430-5) du code de l’urbanisme, qui disposent :

« le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites. »

L'article L. 421-6 permet ainsi d'éviter la destruction d'un immeuble qui présente un intérêt patrimonial dans un « quartier » ancien ou celle de vestiges archéologiques, protégés par ailleurs par l'article R. 111-4 du Code de l'urbanisme. Le juge administratif contrôle également l'erreur manifeste d'appréciation des décisions de permis de démolir, au regard de ces dispositions. Certaines décisions de justice ont validé un refus de permis de démolir pour atteinte portée aux sites ou aux quartiers anciens (CE 12 octobre 1994, Terdjan, 103112 (repaire de Cartouche au 9 rue Saint-Sébastien à Paris 11^e, mais démoli avant... le pourvoi) ; CAA Nancy 23 mars 2000, Ville de Douai, 96NC02209 (immeuble remarquable du XVIII^e siècle) ; CAA Nantes 3 février 2012, Association mémoire vivante du patrimoine gestois, 11NT0853 (église néogothique de Gesté, mais néanmoins démolie en 2013[12] !) ; CAA Nantes 13 juillet 2012, M. et Mme Mirko, 10NT01780 (clôture ancienne protégée localement) ; TA Paris 26 avril 2007, Sté EC Immobilier, 05.18947/7 (immeuble faubourien parisien)).

Dans la mesure où un recours en annulation n'est pas suspensif et où la démolition peut donc être exécutée avant... le jugement[15] (voire en dépit de celui-ci[12] !), sous réserve du délai pour pouvoir exécuter la démolition, prévu aux articles R. 425-30 (en site inscrit) ou R. 452-1 du code de l'urbanisme, il est prudent d'assortir un recours contentieux contre un permis de démolir d'un référé suspension, jugé normalement en quelques semaines.

Les articles R. 424-14 (demandeur) ou R. 423-68 (maire) du code de l’urbanisme, prévoient la possibilité d’appel de l’avis de l’architecte des bâtiments de France à l’occasion de l’instruction d’une demande du permis de démolir dans les sites patrimoniaux remarquables ou abords de monuments historiques. En cas de désaccord avec l’architecte des bâtiments de France sur la compatibilité des travaux avec le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou sur les prescriptions imposées au propriétaire, le représentant de l’État dans la région émet, après consultation de la section compétente de la commission régionale du patrimoine et des sites, un avis qui se substitue à celui de l’architecte des bâtiments de France.

La notification de la décision du permis de démolir. La décision accordant ou refusant le permis de démolir doit être notifiée au demandeur par lettre recommandée avec la demande d’avis de réception postal, ou, dans les cas prévus à l’article R.423-48 du code de l’urbanisme.

L’affichage de la décision du permis de démolir. La mention du permis de démolir explicite ou tacite doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, sur un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrête ou dès la date à laquelle le permis tacite est acquis et pendant toute la durée du chantier selon les dispositions de l’article R.424-15 et A.424-15 du code de l’urbanisme.

Le caractère exécutoire du permis de démolir. Les règles relatives à l’entrée en vigueur de la décision accordant un permis de démolir sont dérogatoires par rapport aux dispositions régissant l’entrée en vigueur du permis de construire ou d’aménager, qui deviennent exécutoires à compter de sa notification au demandeur et de sa transmission au préfet, lorsque l’autorité compétente est le maire au nom de la commune ou le président de l’EPCI le jour où il est acquis en cas d’un permis tacite du code de l’urbanisme avec les articles L.424-7 et L.424-9. Le permis de démolir accordé par une décision explicite devient exécutoire quinze jours après sa notification et sa transmission au préfet, lorsque la décision est de la compétence du maire ou du président de l’EPCI.

La suspension du délai de validité du permis de démolir. Le délai de validité du permis de démolir se trouve suspendu jusqu’au prononcé de la décision juridictionnelle irrévocable en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou du recours devant la juridiction civile en application de l’article L.480-13 du code de l'urbanisme.

La prorogation du délai de validité du permis de démolir. Le permis de démolir peut être prorogé deux fois pour une année, sur la demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

Péremption du permis de démolir

L’article R.424-17 du code de l’urbanisme dispose le permis de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification de la décision accordant le permis ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

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