Garantie décennale

La garantie décennale fait partie des trois garanties légales que le maître d'ouvrage peut actionner en cas d'apparition de désordres après les travaux de construction[5]. Les deux autres garanties sont la garantie de parfait achèvement et la garantie biennale[5]. Il s'agit d'une garantie d'ordre public, ce qui signifie que toute clause du contrat de construction qui l’exclurait ou la limiterait est nulle[6]. La garantie décennale est définie aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil[7]. Elle fait l'objet de nombreuses jurisprudences.

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

— Article 1792 du Code civil français[8]

Le point de départ de la garantie décennale est la réception de la construction par l’acheteur. Le vendeur et les professionnels ayant exécuté les travaux sont responsables pendant dix ans des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Leur responsabilité est engagée pour les dommages résultant d'un vice du sol.

La plupart des jugements sur le caractère décennal d'un dommage se fonde sur l’impropriété à destination de l’ouvrage[9].

Les défauts affectant la solidité des éléments indissociables du bâtiment entrent également dans le cadre de la garantie décennale. Il s’agit notamment des canalisations, cheminées, escaliers… et plus généralement des défauts touchant des parties faisant corps avec le bâtiment.

Afin d’obtenir réparation, lorsque l’acheteur constate des malfaçons relevant de la garantie décennale, il lui appartient de les signaler au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception et de le mettre en demeure d'exécuter les travaux.

L'atteinte à la solidité de l'ouvrage est un critère objectif de la mise en œuvre de la garantie décennale. Il vise tous les dommages affectant les structures du bâtiment.

Il n’existe pas de définition légale de l'impropriété à destination : ce critère subjectif est laissé à l'appréciation du juge[9] - [10]. La définition de l’impropriété à destination se construit donc par jurisprudences et est susceptible de varier dans le temps au gré des jugements[9] - [10]. Des limites à l'impropriété à destination existent, notamment sur la gravité du désordre (un bâtiment inconfortable n'est pas considéré comme impropre à sa destination[9]) et sur sa généralisation (c'est l'ensemble du bâtiment qui doit être impropre à sa destination, et non une partie)[10]. Deux grandes catégories d'impropriété à destination sont généralement citées : l'inaptitude et la dangerosité[10] - [11].

L'inaptitude considère que le bâtiment n'est plus apte à être utilisé tel qu'il était prévu lors de sa conception. Les désordres affectant le clos et le couvert (par exemple, une infiltration d'eau dans le bâtiment), les défauts d'isolation phonique, les défaillances d'équipements de chauffage ou encore les erreurs d'implantation du bâtiment (par exemple, une erreur d'implantation qui rend un parking inutilisable) entrent dans le cadre de l'inaptitude à la destination[11].

La dangerosité du bâtiment est la seconde grande catégorie d'impropriété à destination d'un ouvrage[11]. Cela inclut les risques de sécurité des personnes (par exemple, un carrelage fissuré qui peut provoquer des chutes ou des coupures), la sécurité incendie et la non-conformité aux prescriptions parasismiques[12].

La jurisprudence a évolué en faveur du maître d'ouvrage pour la question des équipements techniques[13]. Par exemple, en 2017, il a été jugé que :

« les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. »

— C. cass., 3^ee ch. civ., 15 juin 2017, 16-19.640, publié, BICC n°872 du 1^er décembre 2017[14]

Cette décision a été confirmée par plusieurs autres décisions juridiques. Elle a pour conséquence d'intégrer les travaux de rénovation, même ponctuels, dans le cadre de la garantie décennale. Par exemple, le remplacement d'un insert dans une maison ancienne, s'il rend impropre l'utilisation de la maison dans son ensemble, entre dans le cadre de la garantie décennale[13]. Cette décision a une implication importante sur les assurances que doivent souscrire les professionnels[15].

• Loi Spinetta
• Droit de la construction
• Garanties en France
  • Garantie de parfait achèvement
  • Garantie biennale
• Assurances obligatoires associées à la garantie décennale :
  • Assurance dommages ouvrage
  • Assurance responsabilité civile décennale

• Article 1792-6 du code civil français
• Philippe Malinvaud, Philippe Jestaz, Patrice Jourdain et Olivier Tournafond, Droit de la promotion immobilière, Dalloz, 2014 (ISBN 978-2-247-13018-4, lire en ligne). 
• François-Xavier Ajaccio, Risques et litiges des marchés privés de travaux, CSTB Éditions, coll. « Guide pratique Droit & Construction », 2013 (ISBN 978-2-86891-565-8). 
• François-Xavier Ajaccio, L'assurance construction : Mieux comprendre le système de l’assurance construction, CSTB Éditions, coll. « Guide pratique Droit & Construction », février 2016 (ISBN 978-2-86891-650-1). 
• François-Xavier Ajaccio et Rémi Porte, Responsabilités et garanties des constructeurs après réception : Mieux comprendre les régimes de responsabilités et d'assurances des constructeurs, CSTB Éditions, coll. « Guide pratique Droit & Construction », mars 2015 (ISBN 978-2-86891-607-5).