Asset manager

Par abus de langage le terme « asset manager » est ici utilisé pour décrire le marché des biens immobiliers ; les Anglo-saxons associent le terme asset management à une gestion beaucoup plus étendue d'actifs, comprenant entre autres les obligations, les actions, les produits dérivés, les matières premières...

L’asset manager immobilier est un terme anglais, apparu en France dans les années 1990, qui définit le métier de gestionnaire d'actifs immobiliers d'entreprise comme un ensemble de services aux propriétaires, de l'acquisition du bien à sa cession.

L’asset manager immobilier est le responsable de la gestion d'un portefeuille d'actifs immobiliers pour le compte de tiers.

Il est le garant de la rentabilité des biens immobiliers attendue par les investisseurs, assurée par sa connaissance polyvalente des marchés de l'immobilier d'entreprise et d'habitation, sa maîtrise des baux commerciaux et du droit immobilier, ses compétences financières tant au plan de la modélisation de flux de trésorerie et scénarios immobiliers qu'il doit optimiser que du reporting aux investisseurs, sa capacité à penser et suivre des plans de travaux sur les immeubles, de la restructuration lourde au développement et son talent de négociateur tant pour la commercialisation des actifs que pour ses relations avec les différents intervenants et prestataires extérieurs.

L'asset manager doit imaginer et ensuite modéliser l'ensemble des flux liés aux cycles d'investissement et d'exploitation d'un actif immobilier afin de les résumer dans un modèle de cash-flow prévisionnel. Les flux opérationnels proviennent généralement des loyers, des charges, des taxes et des petits travaux[1]. La phase d'acquisition consiste à modéliser le prix d'achat d'un bien immobilier, les frais de conseil et d'accompagnement par les professionnels du marché, ainsi que les flux liés au financement de ce projet. Des travaux plus conséquents peuvent également faire partie de la phase d'acquisition. Afin de calculer un TRI du projet d'investissement ou de gestion d'actifs, les flux de sortie sont également modélisés par l'asset manager. Ils comportent principalement le prix de revente potentielle de l'actif immobilier en question, ainsi que les frais associés.

Ce métier est apparu en France vers la fin des années 1990, après la crise immobilière sans précédent qu'avait connue le pays, à la suite de la spéculation de nombreux acteurs financiers anglo-saxons qui avaient su saisir les opportunités durant cette période et avaient en particulier apporté des techniques d'investissement et de gestion encore inconnues en France.

Une pyramide des métiers s'est créée et régit aujourd'hui le secteur de l'immobilier d'entreprise : l’investment manager immobilier (responsable d'investissements), l’asset manager immobilier (gestionnaire d'actifs immobilier représentant du propriétaire), le fund manager immobilier (responsable de fonds d'investissement immobilier), le portfolio manager immobilier (responsable des relations avec les clients et du reporting financier), le property manager (gestionnaire locatif et technique), le facility manager (responsable des services aux utilisateurs de l'immeuble).

Selon les sociétés, il est possible de trouver des définitions différentes de ces métiers ; l’asset manager immobilier peut ainsi, en sus de sa casquette de gestionnaire, être responsable de l'investissement en amont et de la vente de l'actif à un tiers.

L’asset manager immobilier exerce son métier sur des types d'actifs variés : bureaux, centres commerciaux, commerces de pied d'immeuble, logistique, entrepôts, habitation, hôtels… Il se doit de maîtriser les particularités afférentes à chacun de ces secteurs d'activités, par exemple : le marché de l'emploi et du tertiaire pour les bureaux, l'actualité des enseignes et la consommation des ménages pour le commerce, la réglementation des installations classées pour la logistique, etc.

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