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Vente en viager d'un bien immobilier en France

Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre. Le vendeur, aussi appelé crédirentier, bénéficie dans ce cas d'un droit d'usufruit (« usus » et « fructus », le droit d'en user et le droit d'en percevoir les fruits - loyers par exemple) ou d'un simple droit d'usage et d'habitation d'un bien appartenant à autrui. Ces deux dernières notions ont des effets juridiques distincts sur lesquels le vendeur comme l'acquéreur doivent rester attentifs.

Le bien peut ĂŞtre Ă©galement vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation.

L'acheteur, aussi appelé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.

Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation.

Pour le vendeur

Intérêt du viager

Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers, mais peut-être intéressante dans certains cas : le vendeur fait don du « bouquet » à son ou ses enfants qui en profitent immédiatement et la rente apporte un revenu permettant d'échapper à la dépendance. De plus, vendre en viager peut régler la question de la succession et s'il n'y a pas d'autres biens immobiliers d'éviter le recours à un notaire pour la succession, qui n'est alors pas obligatoire. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il faut que la rente soit indexée, en général à l'aide d'un indice INSEE sur la consommation des ménages.

Les risques

Pour l'acheteur (débirentier), le viager comporte essentiellement 3 risques[1] :

  • Le risque de longĂ©vitĂ© : il s'agit du principal risque du viager car l'acheteur devra verser une rente cumulĂ©e Ă©levĂ©e. En effet, si le vendeur vit bien plus longtemps que l'espĂ©rance de vie retenue pour faire les calculs viagers, l'acheteur n'aura pas fait une bonne affaire. Dans un exemple extrĂŞme, AndrĂ©-François Raffray, alors âgĂ© de 47 ans et notaire, achète en 1965 l'appartement de Jeanne Calment alors âgĂ©e de 90 ans. Il accepte de lui payer mensuellement la somme de 2 500 francs. Il le fera jusqu'Ă  sa mort en 1995, Ă  l'âge de 77 ans ; sa femme continuera ensuite de payer, jusqu'Ă  la mort de Jeanne Calment, doyenne de l'HumanitĂ©, en 1997 Ă  l'âge de 122 ans et 7 mois. Au total, les Ă©poux Raffray auront versĂ© plus de deux fois le prix de l'appartement.
  • L'Ă©volution du prix de l'immobilier : un investissement en viager reste très sensible Ă  l'Ă©volution du prix de l'immobilier. Si on dĂ©sire occuper le logement soi-mĂŞme[2] ou le louer, ce paramètre est moins important. En revanche, s'il s'agit d'un investissement Ă  moyen terme 10 - 15 ans et que l'objectif est de revendre le bien avec une plus-value, il convient de cibler les zones gĂ©ographiques oĂą le prix de l'immobilier augmentera.
  • La fixation du prix de vente : Le prix de la vente est librement fixĂ© entre l'investisseur (le dĂ©birentier) et le vendeur (le crĂ©direntier). Lors de la fixation du prix de vente, il faut ĂŞtre vigilant Ă  ne pas surpayer le bien immobilier, mĂŞme si le paiement est fait sous forme de rente viagère.

Dans le cadre d'une vente en viager à un commerçant, un artisan ou en profession libérale et que celui-ci soit mis en faillite, le code du commerce (Article L.621-40) qui régit la liquidation du bien s'applique et la clause « Clause Résolutoire » contenue dans l'acte, unique protection juridique, devient alors inapplicable face au mandataire-liquidateur. De même si le débirentier est reconnu en état de surendettement.

Pour l'acheteur

Pour l'acheteur[3], c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier. En outre, l'acheteur fait un pari sur la longévité du vendeur. Ce pari peut être gagnant ou perdant.

Parmi les acheteurs célèbres :

Histoire du viager

Le concept de viager est extrêmement ancien et le viager existait déjà sous les empires babylonien, égyptien et romain.

Voici les grandes dates du viager en France[7] :

  • 876 : Charles II introduit le viager.
  • 1657 : Première table de mortalitĂ© rĂ©alisĂ©e par Christian Huygens. Premier calcul arbitraire de rentes viagères effectuĂ© par Jean Witt.
  • 1661 : Edit royal limitant la vente en viager aux biens entre particuliers.
  • 1662 : Charles IV de Lorraine vend son duchĂ© Ă  Louis XIV contre une rente viagère de 200 000 Ă©cus.
  • 1787 : CrĂ©ation de la Compagnie Royale d’Assurance.
  • 1804 : EntrĂ©e en application du Code Civil lĂ©gifĂ©rant le viager (articles 1968 Ă  1983).
  • 1815 : L’ImpĂ©ratrice Marie Louise, Ă©pouse de NapolĂ©on devient Ă  la suite du Congrès de Vienne, Duchesse de Parme Ă  titre viager.
  • 1841 : Le Sultan Andrian Souli de Mayotte vend en viager l’Ile de Mayotte[8] contre une rente de 1 000 piastres.

Glossaire

  • Le dĂ©birentier est la personne qui doit payer la rente viagère.
  • Le crĂ©direntier est le bĂ©nĂ©ficiaire de la rente viagère.
  • Le bouquet est la somme reçue au comptant le jour de la vente d'un bien en viager.
  • Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est le droit que conserve le crĂ©direntier de rester vivre chez lui. Ce droit est un droit personnel et non cessible.

Filmographie

Cette forme de vente immobilière a donné lieu à un film comique français : Le Viager de Pierre Tchernia et la comédie My Old Lady.

Le film américain Un duplex pour trois de Danny DeVito s'est inspiré de l'affaire de Jeanne Calment.

Bibliographie

La revente de polices d'assurance-décès (forme moderne du viager) est au centre du livre d'Antoine Bello Roman américain.

Une nouvelle de Maupassant, "Le Petit Fût", aborde également ce thème avec un fermier rendant alcoolique une vieille femme à qui il doit une rente viagère qui commençait à ne plus être rentable.

Notes et références

  1. « Les 3 Risques du Viager », sur http://www.viager.com, (consulté le ).
  2. « Podcast : les avantages d’un viager occupé », sur hameaux-durables
  3. En France, les médecins et pharmaciens n'ont pas le droit d'être acheteur.
  4. « Memorial Charles de Gaulle › Tourisme › La Boisserie › L'histoire de La Boisserie », sur www.memorial-charlesdegaulle.fr (consulté le ).
  5. M. L., « Le marché du viager saturé », sur www.dhnet.be (consulté le ).
  6. Matthieu Pechberty, « Le viager au secours des retraités - leJDD.fr », sur LeJDD.fr (consulté le ).
  7. « Définition du viager », sur http://www.viager.com, (consulté le ).
  8. « MAYOTTE, LE PASSE ET L'AVENIR », sur caribou0mayotte.canalblog.com (consulté le )

Articles connexes

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