Vente en viager d'un bien immobilier en France

Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers, mais peut-être intéressante dans certains cas : le vendeur fait don du « bouquet » à son ou ses enfants qui en profitent immédiatement et la rente apporte un revenu permettant d'échapper à la dépendance. De plus, vendre en viager peut régler la question de la succession et s'il n'y a pas d'autres biens immobiliers d'éviter le recours à un notaire pour la succession, qui n'est alors pas obligatoire. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il faut que la rente soit indexée, en général à l'aide d'un indice INSEE sur la consommation des ménages.

Pour l'acheteur (débirentier), le viager comporte essentiellement 3 risques[1] :

• Le risque de longévité : il s'agit du principal risque du viager car l'acheteur devra verser une rente cumulée élevée. En effet, si le vendeur vit bien plus longtemps que l'espérance de vie retenue pour faire les calculs viagers, l'acheteur n'aura pas fait une bonne affaire. Dans un exemple extrême, André-François Raffray, alors âgé de 47 ans et notaire, achète en 1965 l'appartement de Jeanne Calment alors âgée de 90 ans. Il accepte de lui payer mensuellement la somme de 2 500 francs. Il le fera jusqu'à sa mort en 1995, à l'âge de 77 ans ; sa femme continuera ensuite de payer, jusqu'à la mort de Jeanne Calment, doyenne de l'Humanité, en 1997 à l'âge de 122 ans et 7 mois. Au total, les époux Raffray auront versé plus de deux fois le prix de l'appartement.
• L'évolution du prix de l'immobilier : un investissement en viager reste très sensible à l'évolution du prix de l'immobilier. Si on désire occuper le logement soi-même[2] ou le louer, ce paramètre est moins important. En revanche, s'il s'agit d'un investissement à moyen terme 10 - 15 ans et que l'objectif est de revendre le bien avec une plus-value, il convient de cibler les zones géographiques où le prix de l'immobilier augmentera.
• La fixation du prix de vente : Le prix de la vente est librement fixé entre l'investisseur (le débirentier) et le vendeur (le crédirentier). Lors de la fixation du prix de vente, il faut être vigilant à ne pas surpayer le bien immobilier, même si le paiement est fait sous forme de rente viagère.

Dans le cadre d'une vente en viager à un commerçant, un artisan ou en profession libérale et que celui-ci soit mis en faillite, le code du commerce (Article L.621-40) qui régit la liquidation du bien s'applique et la clause « Clause Résolutoire » contenue dans l'acte, unique protection juridique, devient alors inapplicable face au mandataire-liquidateur. De même si le débirentier est reconnu en état de surendettement.