Résiliation d'un bail commercial en droit français

La clause qui viserait d'une manière générale toute infraction commise par le preneur ne peut produire effet et priver le magistrat de son pourvoir d’appréciation. L’appréciation de cette infraction est faite in favorem debitoris[note 1] ; ainsi, pour constater l’ acquisition de la clause, les juges doivent rechercher si la clause expresse sanctionne bien l'infraction commise par le locataire[Jurisprudences 3].

La clause résolutoire doit avoir été mise en œuvre de bonne foi par le bailleur et non dans le but de se soustraire à des travaux lui incombant selon les clauses du bail, et réclamés par le preneur avant la délivrance de la mise en demeure[Jurisprudences 4].
Il incombe aux juges du fond de rechercher si la clause résolutoire n'a pas été mise en œuvre de mauvaise foi[Jurisprudences 5] Le bailleur qui délivre un commandement visant la clause résolutoire d'un bail commercial est de mauvaise foi, s'il agit dans un esprit de vengeance et d'animosité, ou dans le but exclusif de servir son intérêt personnel, ou encore, dans des conditions telles que le preneur se trouve dans l'impossibilité matérielle d'y satisfaire dans le délai imparti.

La délivrance d'un commandement nécessite de respecter les règles préalables de capacité :

A titre d'exemples

• le commandement de payer, délivré à la requête d'une personne morale dont le représentant était décédé à la date de la délivrance de l'acte, est affecté d'une irrégularité de fond qui n'est pas susceptible d'être couverte et entraîne la nullité de tous les actes subséquents[Jurisprudences 6].

Il importe peu que le manquement du preneur soit ou non irréversible[note 2] - [Jurisprudences 7].

La mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire[Jurisprudences 8]. Cette formalité est impérative[8]. La clause résolutoire insérée au bail qui impartit un délai inférieur à un mois au locataire pour s'exécuter est réputée non écrite[6] - [note 3].

Ledit commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois dont dispose le locataire pour remédier au manquement invoqué :

• La formule mentionnant, conformément à la clause résolutoire contractuelle, une exécution dans les quinze jours est sans effet[Jurisprudences 9] ;
• Est source de confusion l'indication de deux délais ne se référant pas aux mêmes conséquences de droit[Jurisprudences 10] ;

Par ailleurs, la nullité du commandement pour vice de forme ne peut pas être invoquée pour la première fois en appel dès lors que le locataire a déjà fait valoir sa défense au fond en première instance[Jurisprudences 11].

Le paiement doit être fait au bailleur ou à celui qui le représente. Plusieurs situations peuvent se présenter :

• paiement fait entre les mains de l'Avocat : l'effet libératoire se produit au moment du transfert sur le sous-compte CARPA [Jurisprudences 12];
• paiement adressé directement par chèque au bailleur : l'effet libératoire se produit dès la remise du chèque[Jurisprudences 13].

Le juge des référés peut accorder les délais de paiement prévus à l'article 1244 du code civil sans être tenu de prendre spécialement en considération les conditions économiques prévues par le texte mais à condition qu’il relève la bonne foi du preneur et si dernier établit des moyens sérieux d'apurer sa dette dans des conditions acceptables pour le créancier[Jurisprudences 14].

A titre d'exemples

• le magistrat de l'évident et de l'incontestable dispose d'un pouvoir discrétionnaire de refuser tout délai, qu'il tient de l'article 1244-1 du Code civil sans avoir à motiver spécialement sa décision[Jurisprudences 15] ;
• l'octroi d'un délai de grâce par le juge paralyse les effets de la clause résolutoire et les effets des procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur, mais une fois l’ordonnance de référés rendue, le locataire devra apurer sa dette aux échéances fixées par la décision judiciaire sans attendre la signification de cette décision[9] ;
• l'ordonnance condamne le plus souvent le preneur à apurer la dette mais aussi[note 4] à régler les loyers courants[Jurisprudences 16].

Un retard de paiement dans l’échéancier fixé par le juge des référés à la suite d'un incident  technique conséquence du système informatique caractérise un cas de force majeure[note 5] et ne permet pas au bailleur de délivrer un commandement de quitter les lieux et de faire établir un procès-verbal d’expulsion[Jurisprudences 17].