Démembrement (droit)

Largement inspirées du droit romain, ces notions ont été diffusées par le Code Civil français de 1804 imposé au gré des guerres napoléoniennes et des conquêtes coloniales puis conservées par ces pays ou simplement en inspirant d'autres pays dans la rédaction de leur code[1].

Par rapport au droit romain le droit civil définit l'usufruit (usus et fructus)[2] et de fait le reste : la nue-propriété (abusus).

Lorsqu'il y a démembrement de propriété, c'est le droit de propriété qui est séparé. Ainsi, l'investisseur qui achète le bien est appelé "nu-propriétaire". Il possède le bien sans avoir l'usage du bien (abusus). Il bénéficie, en contrepartie, de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux durant cette période d'investissement locatif. À l'inverse, c'est le bailleur social, appelé usufruitier, qui utilise et perçoit les loyers.

Pendant une durée temporaire, de 15 à 20 ans[3], l'usufruitier peut louer les logements à des locataires. À noter que les logements financés avec ce modèle d'investissement sont des logements sociaux principalement.

En droit québécois, les démembrements du droit de propriété sont énoncés à l'article 1119 du Code civil du Québec :

« L’usufruit, l’usage, la servitude et l’emphytéose sont des démembrements du droit de propriété et constituent des droits réels»[4].

Il est pertinent de faire la distinction conceptuelle entre les démembrements du droit de propriété de l'art. 1119 C.c.Q. et les prérogatives du droit de propriété (usus, fructus, abusus, accessio) énoncés aux articles 947 et 948 C.c.Q.[5] - [6]

« 947. La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi. Elle est susceptible de modalités et de démembrements. »

« 948. La propriété d’un bien donne droit à ce qu’il produit et à ce qui s’y unit, de façon naturelle ou artificielle, dès l’union. Ce droit se nomme droit d’accession. »