Copropriété en droit belge
Cet article fait état de la copropriété en droit belge
ATTENTION : cet article indique des numéros d'articles qui sont périmés depuis 2021.
Pour connaître les nouveaux numéros d'article et le texte du Code civil belge complet et à jour :
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/loi/2020/02/04/2020A20347/justel
Les articles 577-2 à 577-14 du Code civil belge organisent la copropriété belge. La réglementation a été adaptée en 1995, 2010 et 2012.
Voir sur belgielex.be, « Code civil », le mot clé « copropriété »[1].
Une partie des informations ci-dessous viennent d’un ouvrage publié avant l’application de la loi de juin 2010 modernisant le fonctionnement des copropriétés.
Copropriété forcée
Le régime de copropriété forcée existe généralement lorsque le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs (voir Art 577-3).
Les termes ci-dessous concernent la copropriété forcée.
Statuts
Les statuts comprennent l'acte de base, le règlement de copropriété et éventuellement le règlement d'ordre intérieur.
Acte de base
L'acte de base décrit l'immeuble (ou groupe d'immeubles), les parties communes et les parties privées de chaque lot.
Il fixe également les quotités (ou quotes-parts) de chaque lot. Chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots et des quotités des parties communes.
Pour les actes établis après , la répartition des quotités doit être motivée par un rapport d'expert. Le rapport est joint à l'acte.
L'acte de base fait l'objet d'un acte authentique devant notaire. Il ne peut être modifié qu'à la majorité des 4/5 des voix de l'AG sauf pour la modification des quotités et des lots qui requiert l'unanimité des copropriétaires.
Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété décrit les droits et obligations des copropriétaires quant aux parties communes et privées. Il indique le mode de répartition des charges de la copropriété. Les critères de répartition sont basés sur la valeur des lots (quotités) et l'utilité.
La période annuelle de 15 jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire est fixée dans ce règlement de copropriété.
Ce règlement fait aussi l'objet d'un acte authentique devant notaire. Il peut être modifié à la majorité des 3/4 des voix de l'AG pour autant que les modifications ne concernent que la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Règlement d'ordre intérieur
Le règlement d'ordre intérieur peut être établi sous seing privé. Il est le « règlement de police » de l'immeuble.
Il concerne principalement les occupants. Généralement, les copropriétaires doivent, statutairement, inclure les obligations concernant les occupants dans le contrat de bail qu'ils signent avec leurs locataires.
Association des copropriétaires (ACP)
L’Association des copropriétaires (ACP) est la personne morale dont tout propriétaire d'une partie privative est automatiquement membre. Elle a pour objet social la conservation et l'administration de l'immeuble et ne dispose d'aucun patrimoine.
Associations partielles
Depuis la loi de , si l'indivision principale comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'associations partielles par immeuble dans un groupe d'immeubles ou, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'indivision principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété (Art 577-3).
Assemblée générale (AG)
En abrégé AG, l’Assemblée Générale est l'organe suprême de l'association des copropriétaires. Tous les copropriétaires sont membres de l'AG. Elle se réunit minimum une fois par an (AG ordinaire ou AGO) ou chaque fois qu'une décision urgente doit être prise dans l'intérêt de la copropriété (AG extraordinaire ou AGE). Elle est en principe convoquée par le syndic. Elle peut prendre toutes décisions, mises préalablement à l'ordre du jour (convocation), dans le respect des majorités et quorum prévu par la loi.
Syndic
C'est le mandataire de l’association des copropriétaires. Il assure la gestion administrative, financière et technique de la résidence.
Il est nommé par l’AG (ou à défaut par le juge) pour une durée maximale de 3 ans, renouvelable seulement par décision expresse de l’AG. Sa mission fait obligatoirement l’objet d'un contrat écrit et doit être couverte par une assurance « responsabilité civile ».
Le Code civil lui assigne une série de tâches minimum. Il est seul responsable de sa gestion (Art 577-8).
Le syndic peut être un copropriétaire (voir aussi Syndic).
Conseil de copropriété (CdC)
Le Conseil de copropriété (CdC) est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Ce conseil, composé uniquement de copropriétaires, est obligatoire dans les copropriétés de plus de 20 lots. Il peut recevoir toute autre mission ou délégation temporaire sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix.
Avant , ce conseil était appelé « Conseil de gérance ».
Commissaire aux comptes
Imposé par la loi de , le commissaire aux comptes, désigné annuellement par l'AG, est chargé de vérifier les comptes de l'ACP selon les règles du règlement de copropriété. Cette personne, chargée de vérifier les comptes, peut être un copropriétaire.